Daragan/Halaczinsky/Riedel, Praxiskommentar Erbschaftsteuer und Bewertungsgesetz, BewG § 189 Bewertung im Sachwertverfahren

Gesetzestext

(1) Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert nach § 190 zu ermitteln. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten.

(2) Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179.

(3) Der Bodenwert und der Gebäudesachwert (§ 190) ergeben den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 zu multiplizieren.

Gesetzesbegründung: BT-Drucks 16/11107, S. 22–24.

Verwaltungsanweisung: R B 189–191 ErbStR 2019 v. 16.12.2019, BStBl I 2019, Sondernummer 1/2019.

A. Allgemeines

Rz. 1

§ 189 BewG regelt die Grundzüge des Sachwertverfahrens für die Bewertung inländischer bebauter Grundstücke.

Rz. 2

In Anlehnung an H B 189 ErbStH 2019 zeigt nachfolgendes erweitertes Bewertungsschema den Ablauf des Verfahrens.

Schema zur Sachwertmethode ab 1. Januar 2016

B. Tatbestand

I. Bauwerke, Außenanlagen

Rz. 3

Mit der Bewertung der Gebäude/Bauwerke im Sachwertverfahren gem. § 189 ff. BewG sind die sonstigen baulichen Anlagen, insb. Außenanlagen, und der Wert sonstiger Anlagen regelmäßig mit dem Gebäude und dem Bodenwert abgegolten, d.h. Zäune, Platzbefestigungen, Beleuchtungsanlagen, Grünanlagen etc. sind in aller Regel nicht gesondert zu bewerten und anzusetzen. Wann dies ausnahmsweise mal der Fall ist, ist Frage des Einzelfalls; eine beispielhafte Darstellung ist in R B 190.5 ErbStR 2019 gegeben.

II. Grund und Boden, Sachwertverfahren

Rz. 4

Der Grund und Boden ist im Sachwertverfahren separat so zu bewerten, als ob die Bebauung nicht vorhanden wäre. Die Bewertung des Grund und Boden ist in § 179 BewG geregelt, Näheres siehe Erläuterungen dort.

Rz. 5

Der endgültige Grundbesitzwert wird durch Addition von Bodenwert und Gebäudesachwert (§ 190 BewG) und zur Anpassung an den gemeinen Wert durch Multiplikation mit einer Wertzahl nach § 191 BewG errechnet. Berechnungsbeispiele siehe H B 189 ErbStH 2019.

C. Verfahrensfragen

Rz. 6

Die Entscheidung, ob ein Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten ist, wird im Feststellungsbescheid getroffen. Ist der Steuerpflichtige der Auffassung, dass ein anderes Bewertungsverfahren anzuwenden sei, kann die Rechtsstreitigkeit nur im Rahmen des Einspruchsverfahrens gegen den Feststellungsbescheid entschieden werden. Es obliegt nicht den Steuerpflichtigen, zur Abwendung des Sachwertverfahrens nachzuweisen, dass tatsächlich geeignete Vergleichswerte existieren.^[1]

Rz. 7

Ist der Steuerpflichtige der Ansicht, dass der sich nach dem Sachwertverfahren ergebende Wert über dem individuellen Verkehrswert liegt, hat der Steuerpflichtige einen Anspruch darauf, dass der niedrigere Verkehrswert angesetzt wird. Der Umstand, dass das Grundstück bebaut ist, kann schon aufgrund der Bewertungssystematik kein verkehrswertmindernder Umstand sein. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Steuerpflichtige durch Bausachverständigengutachten bzw. Gutachten des Gutachterausschusses schlüssig nachweist, dass der individuelle Verkehrswert niedriger ist. Näheres siehe Erläuterungen zu § 198 BewG (siehe § 198 BewG Rdn 1 ff.).

[1] Niedersächs. FG v. 11.4.2014 – 1 K 107/11, EFG 2014, 1364–1367. A.A. FG Köln v. 12.2.2014 – 4 K 3081/13, EFG 2014, 818 und Halaczinsky, in: Rössler/Troll, BewG, § 182 Rn 8.