Der Verkäufer einer Eigentumswohnung muss den Käufer nicht ungefragt auf das Fehlen einer Instandsetzungsrücklage aufmerksam machen

Normenkette

§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG, § 276 BGB

Kommentar

Ein Verkäufer haftet auch nicht aus Gründen eines sog. Verschuldens bei Vertragsabschluss, wenn er einen Käufer nicht auf das Manko einer Instandsetzungsrücklage aufmerksam macht. Der Preis einer Eigentumswohnung richtet sich regelmäßig nach ihrem Substanzwert ohne Rücksicht auf eine ggf. gesondert - kaufpreiserhöhend - zu vergütende Instandsetzungsrücklage. Wurde eine solche gebildet und zur Renovierung des Gebäudes verwendet, erhöht sich der Wert und damit der Kaufpreis der einzelnen Eigentumswohnung; die verbrauchte Rücklage wirkt sich also kaufpreissteigernd aus. Wurden jedoch keine Instandsetzungsmaßnahmen veranlasst, wird ein Käufer lediglich zur Zahlung eines dem Zeitwert entsprechenden Kaufpreises bereit sein. Hier kann allenfalls der Verkäufer durch die Mitteilung über eine künftige, Sanierungskosten kompensierende Rücklage eine Erhöhung des Kaufpreises erreichen. Der Käufer rechnet nämlich ohne besonderen Hinweis nicht damit, in den Genuss einer Rücklage zu gelangen. Mit anderen Worten bestimmt sich der Preis einer Eigentumswohnung grundsätzlich nur nach ihrem Zeitwert. Eine Rücklage ist ein Faktor, der bei der Preisbemessung nur dem Verkäufer zustatten kommt. Der Käufer, der stets mit einer bereits erfolgten Verwendung einer angesammelten Rücklage rechnen muss, kann nicht erwarten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses solche Gemeinschaftsmittel tatsächlich vorhanden sind.

Link zur Entscheidung

( Saarländisches OLG, Urteil vom 13.10.1999, 1 U 157/99-31= NZM 17/2000, 886)

Anmerkung

Im Verkaufsfalle einer Wohnung geht grundsätzlich der rechnerisch ideelle Anteil am gesonderten, zweckgebundenen Rückstellungsvermögen - dem Verkaufsobjekt zugehörend - auf den Erwerber als neuen Berechtigten über (h.M., vgl. z.B. OLG Düsseldorf, NJW-RR 94, 1038). Ein Veräußerer kann seinen Anteil am Rückstellungsvermögen auch nicht ausgezahlt verlangen, da er - m.E. selbst ohne gesonderte vertragliche Absprache, also ipso iure - auf den Rechtsnachfolger übergeht (h.M.). Anderer Ansicht zu dieser Problematik war hier früher aus rechtsdogmatischen Gründen insbesondere Weitnauer.