Die Entscheidungskompetenz über die Sanierung einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage kann nicht durch Mehrheitsbeschluss auf einen aus zwei Wohnungseigentümern bestehenden Arbeitskreis übertragen werden

Leitsatz

1. Die Entscheidungskompetenz über die Sanierung einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage kann nicht durch Mehrheitsbeschluss auf einen aus zwei Wohnungseigentümern bestehenden "Arbeitskreis" übertragen werden
2. Verstoß gegen die gesetzlichen Organisationsstrukturen

Normenkette

(§§ 20, , 21, , 27 WEG)

Kommentar

1. Die Gemeinschaft hatte mehrheitlich u. a. den Beschluss gefasst, dass die Entscheidungskompetenz über die Frage der Erneuerung oder Reparatur der vorhandenen Heizungs- und Warmwasseranlage auf einen gebildeten "Arbeitskreis" aus zwei Eigentümern übertragen werde und der Arbeitskreis gemeinsam mit dem Verwalter alle notwendigen Entscheidungen treffen und in Auftrag geben könne. Auf Anfechtung hin wurde dieser Beschluss entgegen der Ansicht des AG vom LG und OLG für unwirksam erklärt.
2. Die gesetzliche Regelung geht davon aus, dass die Gemeinschaft alle notwendigen Entscheidungen über das "Ob" und das "Wie" von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich selbst treffen muss. Da es auch aus Sicht der Gemeinschaft sinnvoll sein kann, ein weniger "schwerfälliges" Organ als diese mit der Entscheidung und Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zu betrauen, können in gewissen Grenzen weitere Befugnisse sowohl auf den Verwalter als auch auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden (h. M.). Die der Eigentümerversammlung vorbehaltene Entscheidung über Art und Umfang von Sanierungsmaßnahmen kann allerdings regelmäßig nur durch eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 WEG auf ein anderes Organ delegiert werden, da dadurch eine grundlegende Zuständigkeitsänderung zwischen diesen drei Organen vorgenommen wird. Nur in engen Grenzen ist eine solche Kompetenzverlagerung allerdings auch im Beschlusswege möglich (vgl. auch Gottschalg, ZWE 2000, 50, 55).
3. Vorliegend ging es jedoch nicht um die Übertragung der Entscheidungskompetenz der Versammlung auf ein anderes nach WEG vorgesehenes Organ, sondern um die Delegierung der Entscheidungsbefugnis auf einen aus zwei Mitgliedern der Gemeinschaft bestehenden "Arbeitskreis". Ein derartiges "Organ" ist dem Wohnungseigentumsrecht jedoch unbekannt; die Übertragung auf ein solches Gremium tangiert deshalb die in § 20 WEG niedergelegten grundlegenden Organisationsstrukturen der Gemeinschaft und kann schon deshalb - ungeachtet der im Beschluss angesprochenen Zusammenarbeit mit dem Verwalter - nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Link zur Entscheidung

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.08.2002, 3 Wx 213/02)