Eigenbedarf – Büronutzung setzt Zweckentfremdungsgenehmigung voraus

1 Leitsatz

Begründet der Vermieter eine ordentliche Kündigung mit dem Wunsch, die Wohnung künftig für eine freiberufliche Tätigkeit zu nutzen, so ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich.

2 Normenkette

§ 573 BGB

3 Das Problem

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen die Räume zu Wohnzwecken benötigt werden. Ein Benötigen zu anderen – z. B. gewerblichen oder beruflichen – Zwecken stellt keinen Eigenbedarf dar. Daher kann der Vermieter die Kündigung in diesen Fällen zwar nicht auf Eigenbedarf, aber auf ein allgemeines berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 Abs. 1 BGB stützen, da der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung auch für eigene berufliche Zwecke zu nutzen, im Hinblick auf die durch Art. 12 GG geschützte Berufsfreiheit grundsätzlich zu beachten ist.

Dieses allgemeine berechtigte Interesse des Vermieters ist gesetzlich nicht geringer zu bewerten als der Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken (so bereits BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 330/11). Wie streng die Voraussetzungen für eine Kündigung des Vermieters nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (allgemeines berechtigtes Interesse) sind, hängt davon ab, ob das Interesse des Vermieters an der Erlangung der Räume eher mit Eigenbedarf oder eher mit einer wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar ist. Bei einer Vergleichbarkeit mit Eigenbedarf reicht bereits ein "beachtenswerter Nachteil" aus. Bei einer Vergleichbarkeit mit einer wirtschaftlichen Verwertung ist eine Kündigung nur bei einem "Nachteil von einigem Gewicht" begründet (BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 292/15).

4 Die Entscheidung

In dem vom AG Stuttgart zu entscheidenden Fall führte die Vermieterin zur Begründung ihrer ordentlichen Kündigung aus, dass sie selbst und ihr Lebensgefährte die streitgegenständliche Wohnung als Büro nutzen wollten. Ob für die Vermieterin ein "Nachteil von einigem Gewicht" bei verweigerter Selbstnutzung besteht, konnte nach Auffassung des Gerichts dahinstehen, da die Kündigung bereits mangels Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung jedenfalls materiell unwirksam war. Einem Vermieter, der die Wohnung für freiberufliche Zwecke nutzen will, ist diese Nutzung nämlich rechtlich unmöglich, wenn die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung nicht vorliegt. Er kann sich dann nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen.

Zweckentfremdung von Wohnraum, d. h. die Nutzung von Wohnräumen zu gewerblichen bzw. freiberuflichen Zwecken, wird nach örtlichen Zweckentfremdungsverordnungen nur ausnahmsweise genehmigt, um einer Gefährdung der Versorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Eine solche Genehmigung muss daher bereits bei Ausspruch der Kündigung vorliegen; anderenfalls handelt es sich um eine unzulässige Vorratskündigung.

5 Entscheidung

AG Stuttgart, Urteil v. 8.11.2021, 34 C 1880/21