Eigenmächtigkeiten des Verwalters als wichtiger Abberufungsgrund (u. a.)

Normenkette

§ 21 Abs. 4 WEG, § 24 Abs. 2 WEG, § 27 Abs. 1 WEG, § 666 BGB, § 675 BGB, § 27 FGG

Kommentar

Ein wichtiger Grund zur Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 WEG kann (wie hier gegeben) vorliegen, wenn dieser für das Gemeinschaftseigentum eine verbundene Gebäudeversicherung ohne vorherige Einberufung einer von mehr als 1/4 der Wohnungseigentümer gem. § 24 Abs. 2 WEG beantragten Eigentümerversammlung abschließt.

Gleiches gilt, wenn der Verwalter den mit der Prüfung der Jahresabrechnung beauftragten Wohnungseigentümerkassenprüfern die Einsicht in seine Abrechnungsunterlagen (Einsicht in die Rechnungsbücher, Einzelabrechnungen und Unterlagen der Abwicklung eines Wasserschadens) verweigert.

Lehnt die Mehrheit der Eigentümer eine Abberufung ab, handelt es sich nicht um einen anfechtbaren Beschluss; allerdings können einzelne überstimmte Eigentümer ihr Ziel über Antragstellung auf ordnungsgemäße Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 WEGweiterverfolgen und somit die Abberufung des Verwalters durch Gerichtsbeschluss verfolgen.

Ein wichtiger Grund für eine sofortige Abberufung liegt stets vor, wenn Eigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Grundsätzen von Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist.

Ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist Tat- und Rechtsfrage; Tatfragen und Beweiswürdigung sind vom Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt nachprüfbar (im Gegensatz zu Rechtsfragen). Nach Rechtsfehlern des Beschwerdegerichts kann das Rechtsbschwerdegericht den Streitstoff eigenständig würdigen.

Das Einberufungsverlangen nach § 24 Abs. 2 WEGist ein von der Stimmrechtsausübung unabhängiges Minderheitenrecht, welches den fordernden Eigentümern ermöglichen soll, sich Gehör zu verschaffen; nur ein missbräuchliches Begehren braucht nicht beachtet zu werden.

Auch der Abschluss von Versicherungsverträgen zählt zwar zum Aufgabenbereich des Verwalters, was ihn jedoch nicht berechtigt, sich über das Mitwirkungsverlangen einer formell gültig antragsberechtigten Minderheit hinwegzusetzen.

Der Verwalter ist Sachwalter fremden Vermögens und vordringlich zur Ausführung der rechtmäßig von den Eigentümern beschlossenen Maßnahmen verpflichtet; er ist nicht Aufsichtsorgan und übt keine beherrschende Funktion aus, vielmehr ist er im Rahmen des Gesetzes und des ihm erteilten Auftrags Vollzugsorgan fremden Willens.

Auch ein Beirat als Unterstützungsorgan des Verwalters bei der Durchführung seiner Aufgaben darf nicht Entscheidungen der Eigentümerversammlung vorgreifen.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 09.08.1990, BReg 1 b Z 25/89)

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