Eigentümerversammlung (WEMoG) / 2.2 Zu ladender Personenkreis

2.2.1 Wohnungseigentümer

Zur Eigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu laden. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer ist als zentrales Mitgliedschaftsrecht untrennbar mit dem Eigentum verbunden. Es kann nicht isoliert auf einen Dritten übertragen werden.

Stimmrecht ist unentziehbar

Als elementares Mitgliedschaftsrecht ist das Stimmrecht grundsätzlich auch durch Vereinbarung unentziehbar. Dies gilt auch für den Fall, dass sich der betreffende Wohnungseigentümer selbst erhebliche Pflichtverletzungen – immense Hausgeldrückstände – zum Vorwurf machen lassen muss.^[1]

Auch wenn die Zwangsverwaltung der Sondereigentumseinheit angeordnet ist, ist neben dem Zwangsverwalter auch der Wohnungseigentümer zu laden. Im Fall des Insolvenzverfahrens ist der Insolvenzverwalter zu laden. Hat er die Sondereigentumseinheit aus der Insolvenzmasse freigegeben, ist wieder der Wohnungseigentümer zu laden.

[1] BGH, Urteil v. 10.12.2010, V ZR 60/10, ZMR 2011, 397.

2.2.2 "Werdende" Wohnungseigentümer

Gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Anlegen der Grundbücher auch im Fall des § 8 WEG, also der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung. Im Fall des § 3 WEG, also der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag, war dies bereits vor Inkrafttreten des WEMoG geltende Rechtslage. Zunächst entsteht also eine "Ein-Personen-Gemeinschaft", bestehend aus dem teilenden Eigentümer. Dieser hat nun die Möglichkeit, "Ein-Personen-Beschlüsse" zu fassen. Nach § 8 Abs. 3 WEG gelten Erwerber von Wohnungseigentum unter 3 Voraussetzungen als Wohnungseigentümer gegenüber der bereits entstandenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern:

1. Sie müssen einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer haben.
2. Dieser Anspruch muss durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert sein.
3. Schließlich muss ihnen der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden sein.

Dieses System stimmt mit demjenigen der "werdenden Eigentümergemeinschaft" nach früherem Recht überein. Da die Eigentümergemeinschaft allerdings bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht, ist dieses Rechtsinstitut obsolet geworden. Die im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Ersterwerbern oder bereits Eigentümern fingierten Wohnungseigentümer, sind demnach zur Eigentümerversammlung zu laden. Zu beachten ist allerdings, dass lediglich Ersterwerber gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern als Wohnungseigentümer fingiert gelten. Veräußern sie ihr Sondereigentum weiter, gilt dies also nicht für Zweiterwerber. Diese haben kein eigenes Stimmrecht und sind demnach auch nicht zur Eigentümerversammlung zu laden. Freilich aber kann der Ersterwerber den Zweiterwerber mit der Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen.

2.2.3 Erben

Zwar geht das ("werdende") Eigentum an einer Sondereigentumseinheit im Wege der Universalsukzession des § 1922 Abs. 1 BGB mit dem Erbfall auf den Erben über. Dieser muss aber den Nachweis führen, dass es sich bei ihm tatsächlich um einen Erben handelt. Diesen Nachweis führt er am einfachsten durch Vorlage eines Erbscheins oder im Fall bereits erfolgter Grundbucheintragung durch Vorlage des Grundbuchauszugs.

Keine Seltenheit ist es in der Praxis allerdings, dass zwischen Erbfall und Eintragung des oder der Erben im Grundbuch mehrere Monate vergehen. Auch die Erteilung eines Erbscheins dauert mehrere Monate. In diesem Zeitraum wird ggf. eine Eigentümerversammlung durchgeführt. Liegen dem Verwalter andere verlässliche Informationen über die Erbenstellung vor, sind der oder die Erben zur Eigentümerversammlung zu laden. Als geeigneter Nachweis wird allgemein auch das notariell beglaubigte Testament anerkannt.

Liegen derartige Informationen nicht vor, können Erben zwar durchaus zur Eigentümerversammlung geladen werden. Allerdings sind diese darauf hinzuweisen, dass ein Teilnahmerecht nur dann besteht, wenn sie zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung ihre Erbenstellung durch Vorlage eines zwischenzeitlich ausgestellten Erbscheins, eines Grundbuchauszugs über ihre zwischenzeitlich erfolgte Eintragung im Grundbuch oder Vorlage des notariell beglaubigten Testaments nachweisen können.

Unabhängig hiervon kann den Erben ein Teilnahmerecht im Rahmen einer Vollversammlung eingeräumt werden, wenn keiner der übrigen Wohnungseigentümer einer Teilnahme der Erben widerspricht.

2.2.4 Bruchteils-, Erben-, eheliche Gütergemeinschaften

Hier sind grundsätzlich sämtliche Mitglieder zu laden. Durch Vereinbarung kann allerdings geregelt werden, dass solche Gemeinschaften einen Vertreter zu bestimmen haben. Es genügt dann die Ladung dieses Vertreters.

2.2.5 Betreuer

Ist Betreuung angeordnet, so ist der Betreuer zu laden, so die zu behandelnde Angelegenheit den Aufgabenkreis der Betreuung betrifft.

2.2.6 Dinglich Berechtigte

Ist das Sondereigentum oder Teileigentum mit einem Nießbrauch belastet, verbleibt das Stimmrecht beim Eigentümer. Der Nießbraucher hat kein eigenes Stimmrecht.^[1] Auch der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts oder ei...