Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
Eigentumswechsel zwischen Einladung und Eigentümerversammlung kein Ladungsmangel aus der Sicht des nicht geladenen Rechtsnachfolgers
Beschlussfassung auf Klageandrohung gegen einen Eigentümer nur als Vorbereitung eines Gerichtsverfahrens auszulegen (also nicht als bereits konstitutive Verpflichtung zu entsprechendem Handeln des Schuldners nach Bestandskraft eines solchen Beschlusses)
Normenkette
§ 23 WEG, § 24 Abs. 4 WEG
Kommentar
1. Ob ein formeller Einladungsfehler vorliegt, wenn eine Einladung zu einer Versammlung an den bisherigen Eigentümer verschickt wurde und der Rechtsnachfolger einen Tag später in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wurde, kann nur nach objektiver Rechtslage beurteilt werden. Eine Versendung einer Einladung an den im Versendungszeitpunkt im Grundbuch (noch) eingetragenen Eigentümer ist jedenfalls rechtlich nicht zu beanstanden. Im Gesetz sind keine Vorkehrungen getroffen, dass ein Verwalter von Amts wegen Kenntnis über einen Eigentumswechsel erhält. Damit ist die Initiative zur Mitteilung und zum Nachweis eines Eigentumswechsels sowohl in die Hände des Veräußerers als auch die des Erwerbers gelegt, da bei diesen Beteiligten Anzeige des Eigentumsübergangs anzunehmen ist. Ein Erwerber ist auch mit entsprechender Grundbuchnachricht in der Lage, sich gegenüber dem Verwalter zu legitimieren. Er muss es sich allerdings zumindest zurechnen lassen, dass ein Veräußerer noch kurz vor der Eigentumsumschreibung eine Einladung erhält. Selbst wenn ein Verwalter nach Ladungsversendung vom Eigentumswechsel unterrichtet wird, kann keine rechtliche Verpflichtung des Verwalters zu nachträglicher Einladung des Erwerbers angenommen werden, zumal dann auch die Einladungsfrist (vgl. § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG) häufig nicht mehr eingehalten werden könnte.
Die formale Ordnungsmäßigkeit einer Versammlung kann auch nicht von zusätzlichen Voraussetzungen außerhalb der gesetzlichen Einberufungsvorschriften abhängig gemacht werden.
Im vorliegenden Fall verneinte das LG zu Recht auch die Kausalität eines evtl. Ladungsmangels. Nach Sachaufklärung gelangte das LG zur Überzeugung, dass die Versammlung nicht bereit gewesen sei, mit dem Antragsteller als Rechtsnachfolger zu verhandeln, sondern auf vorliegender Beschlussfassung bestanden habe, was i.Ü. auch die überwältigende Stimmenmehrheit bestätigt habe.
2. Beschließen Eigentümer "die Geltendmachung von Ansprüchen gegen einen Miteigentümer unter Fristsetzung und Klageandrohung"(hier: zur Rückgängigmachung vorgenommener baulicher Veränderungen bzw. zur Unterlassung bestimmter Raumnutzungen), ist ein dahingehender Eigentümerbeschluss regelmäßig nicht als konstitutive Festlegung der Miteigentümerpflichten, sondern nur als Vorbereitung eines Gerichtsverfahrens auszulegen. Die sachliche Berechtigung des Anspruchs ist dann nicht im Beschlussanfechtungsverfahren, sondern erst in dem sich ggf. anschließenden Gerichtsverfahren zu prüfen.
Zunächst hält der Senat an seiner Auffassung fest, dass Eigentümerbeschlüsse grundsätzlich tatrichterlicher Auslegung unterliegen, die nur auf Rechtsfehler zu untersuchen sind (vgl. auch BayObLG, WE 92, 201; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 45 Rn. 85; anderer Ansicht OLG Stuttgart, NJW-RR 91, 913 und Weitnauer/Lüke, 8. Aufl., § 23 Rn. 21 a.E.). Der Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH zur Auslegung von Satzungen im Vereinsrecht rechtfertigt keine andere Beurteilung, weil ein Versammlungsprotokoll im Wohnungseigentumsrecht nicht mit einer Vereinssatzung zu vergleichen ist und Eigentümerbeschlüsse in ihrem Kern Willensbekundungen sind, für die allgemein eine eingeschränkte revisionsrechtliche Prüfung anerkannt ist. Etwas anderes gilt auch nicht deshalb, weil es sich bei Eigentümerbeschlüssen um mehrseitige Rechtsgeschäfte (wie auch im Gesellschafts- und Vereinsrecht) handelt, wenn auch die Berücksichtigung subjektiver Momente bei der Auslegung derartiger Gesamtakte regelmäßig in den Hintergrund zu treten hat. Selbst bei Zugrundelegung anderer Rechtsauffassung käme der Senat allerdings bei eigener Auslegung zum gleichen Ergebnis wie das LG, so dass insoweit von keiner Verpflichtung des Senats auszugehen ist.
Ein in Anspruch genommener Miteigentümer ist insoweit in einer schwierigen Lage, als er abschätzen muss, ob er den Aufforderungsbeschluss der Gemeinschaft bestandskräftig werden und das Gerichtsverfahren abwarten darf, in dem die Ansprüche der Gemeinschaft gegen ihn geprüft werden, oder aber sogleich den Beschluss mit der Festlegung seiner materiell-rechtlichen Pflichten anfechten muss, um einer bestandskräftigen Festschreibung seiner Pflichten zu entgehen. Dabei versteht es sich von selbst, dass der in Anspruch genommene Miteigentümer entweder im Beschlussanfechtungsverfahren oder in dem gegen ihn gerichteten Verpflichtungsverfahren verlangen kann, dass die sachliche Berechtigung der Aufforderung der Gemeinschaft geprüft wird.
Das BayObLG (ZMR 96, 623) und auch das OLG Karlsruhe (NJW-RR 96, 1103) haben bereits in ähnlich ge...