Eigentumswohnung kein Wohnheim für mehrere Aussiedlerfamilien; Nutzung nur durch e i n e Familie

Normenkette

§ 10 WEG, § 14 WEG, § 15 WEG, § 1004 BGB, § 890 ZPO

Kommentar

Ist in der Teilungserklärung vereinbart, dass Wohnungen nur zu Wohnzwecken benutzt werden dürfen, schließt dies eine Nutzung des Sondereigentums als Wohnheim für einen fortlaufend wechselnden Personenkreis (hier: Aussiedler) aus. Ein Eigentümer mit einer 93,56 qm großen Erdgeschosswohnung hatte diese auf 5 Jahre zu einem monatlichen Mietzins von DM 1.418,40 zzgl. Nebenkosten an eine Stadt vermietet und der Mieterin gestattet, dort deutschstämmige Aussiedler aus Polen unterzubringen (bei Konzeption bis zu 16 Bewohnern und zu Verfahrensbeginn tatsächlich untergebrachten 11 Personen, d. h. 2 Familien, bestehend aus 5 bzw. 4 Personen und 2 weiteren Einzelpersonen).

Der Senat erachtete die gestellten Unterlassungsanträge auf Verbot der Nutzung dieser Wohnung als Übergangswohnheim gem. § 15 Abs. 3 WEG und § 1004 BGB als begründet.

Durch die Festlegung einer bestimmten zulässigen Nutzungsart für das Sondereigentum werde ein bestimmter Charakter der Wohnungseigentumsanlage vorgegeben, ebenso sei damit bestimmt, welche möglichen Beeinträchtigungen jeder Wohnungseigentümer durch gleichartige Nutzung von Sondereigentum der übrigen Eigentümer typischerweise hinnehmen müsse ( § 14 Nr. 1 WEG). Von diesem Ausgangspunkt sei bei Auslegung entsprechender Nutzungsvereinbarungen in der Teilungserklärung auf die tatsächliche Nutzung der Wohnung abzustellen. Die Vermietung der Wohnung an die Stadt stelle keine Ausübung eines Gewerbes innerhalb der Wohnung dar. Ähnlich sei dies bei Zwischenvermietungen in Bauherrenmodellanlagen, die als gewerbliche Zwischenvermietung nicht als Wohnraummiete zu qualifizieren sei, allerdings ebenfalls im Rahmen der Endmietverträge nicht gegen vorgeschriebene Nutzung einer Wohnung zu Wohnzwecken verstoße. Insoweit läge also auch vorliegend keine grundsätzlich unzulässige gewerbliche Nutzung vor.

Auch das Vermieten eines Immobilienobjekts sei grundsätzlich nicht als gewerbliche Tätigkeit zu qualifizieren; selbst wenn die Vermietung in der Absicht der Einnahmenerzielung erfolge, gehe diese als solche nicht über den Rahmen der allgemeinen Nutzung des Eigentums hinaus (private Vermögensverwaltung). Von einer gewerblichen Betätigung könne nur dann gesprochen werden, wenn der Eigentümer beabsichtige, sich aus der Vermietung eine berufsmäßige Erwerbsquelle zu verschaffen (wenn z. B. die Verwaltung des Objekts eine besonders umfangreiche berufsmäßige Tätigkeit erfordere, vgl. BGH, NJW 1979, 1650; BayObLGZ 1978, 305, 307).

In der Wohnung selbst werde hier kein Gewerbe ausgeübt, da die Stadt Aufgaben sozialer Daseinsfürsorge wahrnehme.

Allerdings gehe die gegenwärtige Nutzung der Wohnung zur vorübergehenden Unterbringung von Aussiedlern über die Nutzung zu Wohnzwecken im Sinne der getroffenen Vereinbarungen hinaus. In richtiger Auslegung der Zweckbestimmung "Benutzung zu Wohnzwecken" dürfe eine Wohnung nur durch eine Familie bewohnt werden. Durch eine vorübergehende Unterbringung von bis zu 16 Personen in der Wohnung werde der gesamte Charakter der Wohnanlage gestört (größere Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer und auch des Gemeinschaftseigentums als bei Nutzung einer Wohnung nur durch eine Familie). Überdies müssten vorliegend die wesentlichen Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums unverändert nach Miteigentumsanteilen getragen werden, trotz der intensiveren Nutzung und der höheren Beanspruchung des Gemeinschaftseigentums durch die vielen Bewohner der besagten Wohnung.

Auch durch die langfristige Vermietung an die Stadt ist der betroffene vermietende Eigentümer nicht von der Verpflichtung befreit, den störenden Zustand zu beseitigen. Er hat vielmehr dafür zu sorgen, dass sein Mieter zweckwidrigen Gebrauch unterlässt ( § 14 Nr. 1 WEG, OLG Hamm, OLGZ 1990, 34, 41 = RPfl. 1990, 17). Insoweit sei nicht nur eine "Untersagung" der heimartigen Nutzung der Wohnung zu titulieren, sondern das Bemühen des vermietenden Eigentümers zu fordern, alle Möglichkeiten zu einer inhaltlichen Abänderung des Mietvertrages, notfalls zu seiner Beendigung auszuschöpfen. Dazu könne auch eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages in Betracht kommen, wobei diese Fragen (des wichtigen Grundes für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses) im Rahmen dieses Verfahrens nicht entschieden werden könnten. Es sei hier vielmehr eine einheitliche, nach den §§ 45 Abs. 3 WEG, 890 ZPO zu vollstreckende Unterlassungsverpflichtung auf die der Teilungserklärung widersprechende heimartige Benutzung auszusprechen, sodass dem Eigentümer nicht nur untersagt sei, durch positives Tun die heimartige Benutzung der Wohnung fortzusetzen, sondern zugleich auch geboten werde, alle zumutbaren Maßnahmen zu treffen, um die rechtswidrige Nutzung der Wohnung zu unterbinden. Einen Schuldner treffe die vollstreckungsrechtliche Beseitigungspflicht, die darin bestehe, alles ihm Mögliche tun zu müssen, um einen andauernden rechtswidrigen Verletzungszustand zu beseitigen (OLG Ko...