Einbau eines Oberlichtes in ein Gründach kann nachteilige bauliche Veränderung sein

Normenkette

§ 14 Nr. 1 WEG, § 16 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG

Kommentar

Ein Dachwohnungseigentümer forderte die Zustimmung zum Einbau eines weiteren quadratischen Oberlichtes von 3 x 3 m und zur Verdoppelung einer schon vorhandenen Fenstergaube zur Straßenseite über Hilfsantrag, da eine Gemeinschaft mehrheitlich diese Veränderungsmaßnahme nicht genehmigt hatte.

Unter Berücksichtigung der neuen BGH-Entscheidung vom 19. 12. 1991 (NJW 1992, 972 = WE 92, 105) könne ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass in der Durchbrechung der Dachhaut und dem Einbau eines Oberlichtes, verbunden mit der teilweisen Beseitigung des auf dem Dachbereich angelegten Gründaches, eine Maßnahme liege, durch die die Rechte aller übrigen Eigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würden; hierfür reiche bereits das Risiko einer erhöhten Wartungs- und Reparaturfälligkeit aus, selbst wenn der Antragsteller hier volle Haftungsübernahme für evtl. künftige Schäden zugesichert hätte.

Der Eingriff als solcher in das aus ökologischen Gründen angelegte Gründach rechtfertige für sich allein noch nicht eine Nachteilswirkung. Konkrete Nachteile, die zum Erfordernis allseitiger Zustimmung zu einer geplanten Baumaßnahme führen, bedürften nunmehr nach der neuen BGH-Rechtsprechung genauerer Feststellungen, als sie im angefochtenen Beschluss des Landgerichts enthalten waren.

Wenn das Landgericht den nicht hinzunehmenden Nachteil darauf gestützt hat, dass trotz der Regelung des § 16 Abs. 3 WEG zumindest faktisch nicht ausgeschlossen ist, dass die Eigentümergemeinschaft später Reparaturkosten hinsichtlich der Umbaumaßnahme aufbringen müsste und ein Rechtsnachfolger der Antragsteller an die Regelung des § 16 Abs. 3 WEG nicht gebunden sei, ist der BGH dieser Argumentation mit seiner vorgenannten Entscheidung entgegengetreten. Kosten einer baulichen Maßnahme belasten im Regelfall nicht denjenigen, der ihr nicht zustimmen brauchte und auch nicht zugestimmt hat. Dieser (nicht zustimmende) Eigentümer ist gemäß § 21 Abs. 1, 3 und 4 WEG nicht verpflichtet, an der Vergabe der zur Durchführung der Maßnahme erforderlichen Aufträge mitzuwirken und dadurch eine evtl. gesamtschuldnerische Haftung nach außen zu übernehmen.

Auch einer erhöhten Beitragsleistung ist er nicht ausgesetzt, da die Instandhaltungsrückstellung zu diesem Zweck nicht angegriffen werden dürfe. Ebensowenig darf aus diesem Grund eine Sonderumlage unter Einbeziehung der nicht zustimmenden Wohnungseigentümer erhoben werden. Auch ein Rechtsnachfolger muss von dem Zeitpunkt an, von dem an er für die Verwaltungsverbindlichkeiten hafte, die Kostenfreiheit anderer Miteigentümer nach § 16 Abs. 3 Halbsatz 2 WEG gegen sich gelten lassen.

Allerdings gilt nach genannter Entscheidung des BGH (NJW 92, 978) weiterhin, dass eine einseitig vorgenommene Umbaumaßnahme nicht zu einer Beeinträchtigung der Rechte der übrigen Eigentümer durch eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindruckes der Wohnanlage führen darf. Darüber hinaus darf durch den Einbau von Dachfenstern die Standsicherheit des Daches nicht beeinträchtigt werden. Ebenso dürfen neue Dachfenster keine erhöhte Wartungsbedürftigkeit und Reparaturanfälligkeit für das Dach als Ganzes nach sich ziehen. Eine Benachteiligung kann also nicht aus dem bloßen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum (Einbau des Oberlichtes in das Gründach) hergeleitet werden, ohne dass ein konkreter Nachteil festgestellt worden ist.

Die Sache war deshalb an das Landgericht zurückzuverweisen, um noch klären zu lassen, ob die Statik des gesamten Daches unzumutbar beeinflusst werde, ob Wartungs- und Reparaturanfälligkeiten gegenüber der bisher durchgehenden Dachflächen unzumutbar vergrößert würden, ob desgleichen die Wärme- bzw. Kältedämmung unzumutbar verschlechtert werde und ob - zuletzt - von einer erheblichen optischen Beeinträchtigung des Hauses auszugehen sei.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 13.04.1992, 24 W 2935/91= WM 7/92, 391)

Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Vergleiche BGH, Entscheidung vom 19. 12. 1991, Az.: V ZB 27/90(mit Anmerkung).