Einbauküche – Abwälzen von Reparaturkosten ist unwirksam

1 Leitsatz

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Formularmietvertrag über Wohnräume, wonach eine bei Anmietung vorhandene Einbauküche dem Mieter unentgeltlich zur Leihe überlassen wird und der Mieter die Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen trägt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

2 Normenkette

§§ 307 Abs. 1 Satz 1, 307 Abs. 2 Nr. 1, 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB

3 Das Problem

Der Vermieter ist gem. § 535 BGB verpflichtet, die vermietete Wohnung einschließlich aller mitvermieteten Einbauten in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, d.h. auf seine Kosten alle notwendigen Reparaturen bzw. Erneuerungen durchzuführen. Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht z.B. für Gegenstände und Ausstattungen, die der Mieter selbst in die Mieträume eingebracht hat. Die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters gilt auch nicht für Gegenstände und Einbauten, die der Mieter von seinem Mietvorgänger erworben hat bzw. die ihm von diesem unentgeltlich überlassen wurden.

Eine Formularklausel, wonach vom Vormieter stammende, in der Wohnung zurückgelassene Mobiliarteile (z.B. Herd, Kühlschrank, Schränke, Bodenbeläge) in das Eigentum des Mieters übergehen, ist überraschend und wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; insbesondere wenn der Mieter keinen Kontakt zum Vormieter hatte. Daher kann diese Klausel keine Freizeichnung des Vermieters von seinen gesetzlichen Instandhaltungspflichten bewirken (AG Hamburg, Urteil v. 5.5.2020, 314b C 56/19).

4 Die Entscheidung

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des AG Besigheim für eine Formularklausel, wonach eine bei Anmietung vorhandene Einbauküche dem Mieter unentgeltlich zur Leihe überlassen wird und der Mieter die Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen trägt.

In dem vom AG Besigheim entschiedenen Fall bestand nach einem Defekt an der Dunstabzugshaube, die Bestandteil der Einbauküche war, Streit zwischen den Parteien über die Kosten der Reparatur bzw. Erneuerung. Dazu enthielt der Formularmietvertrag folgende Klausel: "Die Einbauküche ist nicht Bestandteil des Mietvertrags. Sie gehört dem Vermieter und wird dem Mieter kostenlos zum Gebrauch überlassen. Für Instandhaltungen und Reparaturen muss der Mieter aufkommen."

Eine solche Klausel könnte nach Auffassung des Gerichts nur dann wirksam sein, wenn sie nicht formularvertraglich, d.h. für eine Mehrzahl von Vertragsabschlüssen, vorgefertigt ist, sondern zwischen den Parteien individuell ausgehandelt, d.h. der Inhalt zur Disposition gestellt worden wäre. Eine solche ausgehandelte Individualvereinbarung lag zur Überzeugung des Gerichts nicht vor. Der Vermieter war daher für die mitvermietete Einbauküche instandhaltungspflichtig und damit zur Tragung der Reparaturkosten verpflichtet.

5 Entscheidung

AG Besigheim, Urteil v. 22.6.2023, 7 C 442/22