Eine nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung beschlossene Sonderumlage zur Liquiditätserhaltung der Gemeinschaft muss grds. auch der Ersteher bezahlen

Leitsatz

Eine nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung beschlossene Sonderumlage zur Liquiditätserhaltung der Gemeinschaft muss grds. auch der Ersteher bezahlen

Normenkette

§§ 16, 23 WEG; § 56 S. 2 ZVG

Kommentar

1. Die Erhebung einer Sonderumlage zur Behebung des Liquiditätsmangels auf dem Geschäftskonto der Gemeinschaft durch Beschluss der Eigentümerversammlung widerspricht auch gegenüber dem Ersteher von Wohnungseigentum regelmäßig nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil durch die Umlage nicht der Voreigentümer von der Verpflichtung zur Zahlung rückständiger Wohngelder befreit, sondern die Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft zum Nutzen der derzeitigen Miteigentümer abgewendet werden soll. Der Senat folgt hier auch der Entscheidung des OLG Düsseldorf (v. 17.8.2001, 3 Wx 187/01, NZM 2001, 1039 = ZMR 2002, 144). Ein solcher Sonderumlagebeschluss begründet Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlussfassung berufenen Wohnungseigentümer, nicht aber deren Rechtsvorgänger und rechtfertigt die Zahlungsverpflichtung der aktuellen Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung aus § 16 Abs. 2 WEG.

Link zur Entscheidung

OLG Celle, Beschluss vom 05.01.2004, 4 W 217/03, ZMR 7/2004, 525

Anmerkung

Der Senatsmeinung ist vorbehaltlos zuzustimmen und entspricht auch diesseits stets vertretener Auffassung, die auch mit der sog., vom BGH bestätigten Fälligkeitstheorie ergänzend hätte noch intensiver begründet werden können. Auch Sonderumlagen zur Liquiditätsverbesserung oder -erhaltung haben Wohngeldcharakter (im Sinne eines "Nachtragshaushalts"). Begründet der Beschluss Zahlungsfälligkeiten, ist hinsichtlich der jeweiligen Schuldnerschaft auf die aktuellen, abstimmungsberechtigten und beschlusskompetenten Eigentümer abzustellen. Eine andere Auffassung wurde hier allerdings dezidiert seinerzeit leider von Lüke (vhw-Tagung München, November 2002) vertreten und von ihm in wissenschaftlicher Vertiefung in einem Festschriftbeitrag bis heute aufrecht erhalten.