Einladung durch Scheinverwalter

Leitsatz

• Beschlüsse erfolgreich anfechtbar bei Einladung durch "Scheinverwalter"

  Amtsermittlungspflicht des Gerichts eingeschränkt

Normenkette

§ 23 Abs. 4 WEG, § 24 Abs. 1 WEG, § 26 Abs. 1 WEG, § 43 Abs. 1 WEG, § 12 FGG

Kommentar

Wird die Eigentümerversammlung von einer Person einberufen, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt worden ist, aber die Aufgaben eines Verwalters tatsächlich wahrnimmt, so sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse zwar nicht nichtig, aber auf rechtzeitige Anfechtung hin für ungültig zu erklären; die Beschlüsse leiden hier an einem Formmangel (Einladung durch nicht legitimierte Person).

Nach § 24 Abs. 1 WEG ist eine Versammlung der Eigentümer grds. vom Verwalter einzuberufen; dass diese Bestimmung nicht zwingendes Recht, sondern abdingbar ist, ändert daran nichts. Jedenfalls dann, wenn der Einberufende wie hier die Tätigkeit eines Verwalters tatsächlich ausübt oder von den Eigentümern bzw. einem Teil von ihnen für den Verwalter gehalten wird, ist nicht streitig, dass die Beschlüsse nicht nichtig, sondern nur anfechtbar sind. Die Grundsätze der Anscheins- oder Duldungsvollmacht können i. ü. nur im Verhältnis der Wohnungseigentümer zu Dritten Anwendung finden.

2. Die Amtsermittlungspflicht des Gerichts im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist eingeschränkt. Sie erstreckt sich grundsätzlich nicht auf die für einen Beteiligten günstigen Tatsachen, sofern angenommen werden kann, dass er sie von sich aus vorgetragen hätte (vgl. auch BayObLG, NJW-RR 1988, 1170/1171); bei unwidersprochenem Sachvortrag eines Beteiligten können Ermittlungen von Amts wegen i. d. R. unterbleiben (BayObLG, WE 1989, 58/59).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 30.01.1990, BReg 2 Z 111/89)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung

Anmerkung:

Wieder einmal steht hier offensichtlich die auf h. R. M. basierende Rechtsprechung des BayObLG in Widerspruch zu einer einen ähnlichen Sachverhalt betreffenden jüngsten Entscheidung des KG Berlin (vgl. kritische Anmerkung zu KG Berlin, Entscheidung v. 21. 3. 1989, Az.: 24 W 7009/88). Es kann sicher nicht geleugnet werden, dass Einberufungsfehler als Formmängel einer Beschlussfassung auf fristgemäße Anfechtung hin zu Beschlussungültigkeiten führen. Beschlussformmängel liegen insbesondere vor, wenn entgegen § 24 Abs. 1 WEG ein nicht legitimierter sog. Scheinverwalter zu einer Versammlung lädt.