Endgültige Verweigerung der Renovierung

Leitsatz

1. Verweigert der Mieter von Gewerberaum die vertraglich geschuldete Renovierung vor Fälligkeit und Verzugseintritt ernsthaft und endgültig, so steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung zu, der grundsätzlich auch den dadurch bedingten Mietausfall umfaßt.

2. Eine Erfüllungsverweigerung in diesem Sinne ist schon dann gegeben, wenn er gewerbliche Mieter seine Renovierungsleistung erst für einen Zeitpunkt ankündigt, der nach dem Ablauf einer an sich zu setzenden Nachfrist liegt.

Sachverhalt

Der Vermieter macht Renovierungskosten und Mietausfall als Schadensersatz aus der Vermietung von Gewerberaum geltend. Das Land hatte die Räume 1980 für ein Amt angemietet. Das Mietverhältnis sollte am 31.12.1993 ablaufen. § 6 Ziff. des Mietvertrages lautet:

"Der Mieter verpflichtet sich bei Auszug zur Renovierung des Gebäudes. Dabei wird der im Begehungsprotokoll vom 8.7.1980 festgehaltene Zustand der Mieträume zugrundegelegt."

Anfang 1993 schlug das Land dem Vermieter vor, die Frage der anstehenden Renovierungsarbeiten gemeinsam abzustimmen und evtl. durch Zahlung eines Ausgleichsbetrages zu erledigen. Der Vermieter antwortete hierauf mit der Kostenschätzung einer Architektengemeinschaft über 415.000.- DM zuzüglich MwSt. und wies darauf hin, daß die Renovierungsarbeiten zwei bis vier Monate in Anspruch nähmen. Das Land legte eine Kostenschätzung in Höhe von 50.320.- DM vor. Bei Auszug am 25.10.1993 wurden die Gesamtrenovierungskosten mit 191.680.- DM incl. MwSt. veranschlagt. Das Land bot eine Ausgleichszahlung von 250.000.- DM an, die der Vermieter aber nicht annahm. Im November 1993 vermietete der Vereiter die Räume ab 1.1.1994 weiter. Mit dem neuen Mieter wurde vereinbart: "Der Mieter ist berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten, wenn die übergabe in grundrenovierten Zustand nicht bis zum 10.1.1994 erfolgt. Dieses vertragliche Rücktrittsrecht verfällt am 1.2.1994. Im Dezember erinnerte der Vermieter das Land zweimal daran, daß die Räume zum 31.12.1993 in renoviertem Zustand zurückzugeben seien, zumal das Objekt ab 1.1.1994 weitervermietet sei. Ende Dezember teilte das Land dem Vermieter mit, daß die übergabe des Mietobjektes bis zum 31.12.1993 - auch wegen interner Abstimmungsschwierigkeiten der drei beteiligten Behörden - nicht möglich sei. Sie werde daher erst nach der Renovierung erfolgen, die schnellstmöglich - vermutlich Ende Januar - durchgeführt werden sollte. Der neue Mieter trat am 14.1.1994 vom Mietvertrag zurück. Der Vermieter verlangte vom Land Zahlung von Schadensersatz für die unterlassene Renovierung in Höhe von 477.250.- DM brutto sowie Mietausfall für den Zeitraum Januar und Februar 1994 in Höhe von 94.126,76 DM brutto, insgesamt also 571.376,76 DM."

Entscheidung

Der Vermieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf Schadensersatz. Allerdings ist der Betrag der Höhe nach noch streitig. Auch war noch nicht ausreichend geklärt, inwiefern der Anspruch des Vermieters etwa durch eigenes Mitverschulden zu kürzen ist.

Der Anspruch auf Zahlung von Renovierungskosten und Mietausfall besteht, weil sich das Land seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft verletzt hat, indem es der ihr nach § 6 Ziff.1 des Mietvertrages obliegenden Renovierungspflicht nicht nachgekommen ist. Diese Klausel ist wirksam. Zwar obliegt es grundsätzlich dem Vermieter, die Mietsache instandzuhalten (§ 536 BGB). Nach dem gesetzlichen Vorbild ist auch die Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch mit der Miete abgegolten (548 BGB). Diese Vorschriften können aber - wie hier - vertraglich abbedungen werden.

Nach § 6 des Mietvertrages war die Renovierung mit dem Ende der Mietzeit geschuldet. Die Mietzeit lief laut Mietvertrag am 31.12.1993 ab, (daran ändert auch nichts, daß das Land tatsächlich bereits Ende Oktober 1993 aus den Räumen ausgezogen ist). Damit war die Fälligkeit der zu erbringenden Renovierung kalendermäßig bestimmt (§ 284 Abs. 2 BGB), so daß das Land mit Ablauf des 31.12.1993 auch ohne Mahnung mit der ihm obliegenden Renovierung in Verzug gekommen ist. Die Ansicht des Landes, Verzug könne schon deshalb nicht eingetreten sein, weil die Höhe des geltend gemachten Anspruches seinerzeit nicht festgestanden habe, geht fehl. Kalendermäßig geschuldet war die Erfüllung der Renovierungspflicht, nicht dagegen ein Geldbetrag zum Zwecke der Renovierung.

Der Vermieter mußte dem Land auch keine Nachfrist zum Zwecke der Renovierung setzen, denn das Land hatte hier ernsthaft und endgültig die Erfüllung der Renovierungspflicht verweigert und damit den Vertragszweck gefährdet: Das Land hat zwar das Mietobjekt Ende Oktober 1993 geräumt, hat aber bis zum Ende der Mietzeit bzw. der übergabe am 30.12.1993 auch nicht ansatzweise irgendwelche Vorbereitungen für den Beginn der Renovierungsarbeiten getroffen. Auch wenn das Land die Renovierung sogar ausdrücklich angekündigt hat, hat es damit die unberechtigte Forderung gestellt bzw. klar zu erkennen gegeben, daß es die Renovierungsleistung jedenfalls wesen...