Energiekrise: Gesetzgeberische Maßnahmen 2022/2023 / 3.3 Vermieter und vermietende Wohnungseigentümer (§ 5 EWSG)

3.3.1 Befreiungen für bestimmte Mieter (§ 5 Abs. 3 EWSG)

Der Mieter, dessen Vorauszahlungen für Betriebskosten aufgrund der steigenden Kosten für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme in den letzten 9 Monaten vor dem 19.11.2022 erhöht wurden, ist nach § 5 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EWSG in Höhe dieses Erhöhungsbetrags zur Vorauszahlung für Betriebskosten für den Monat Dezember 2022 befreit. Mieter mit erhöhten Abschlägen sollen damit genauso gestellt werden wie die übrigen Mieter, deren Abschläge noch nicht angepasst worden sind. Sie tragen dann nicht die gestiegenen Gaspreise, sondern das Preisniveau aus der Zeit vor den großen Energiepreisanstiegen.

Der Mieter, für den in den letzten 9 Monaten vor dem 19.11.2022 eine Vorauszahlung von Betriebskosten für leitungsgebundenes Erdgas erstmalig vereinbart wurde, ist in Höhe eines Betrags von 25 % seiner Betriebskostenvorauszahlung für den Monat Dezember 2022 von seiner Verpflichtung zur Vorauszahlung für Betriebskosten für den Monat Dezember 2022 befreit. Diese Pauschale soll den Anstieg der Heizkosten im Jahr 2022 abbilden.

Hinweis

Praktische Abwicklung

Die Mieter können ihre Miete um diesen Betrag gekürzt an den Vermieter zahlen. Sofern eine Kürzung der Vorauszahlung im Monat Dezember zeitlich nicht mehr möglich sein sollte, kann der Mieter den entsprechenden Betrag vom Vermieter zurückverlangen oder gegenüber dem Vermieter die Aufrechnung erklären und ggf. die nächste Betriebskostenvorauszahlung um den entsprechenden Betrag kürzen.

Den Mietern steht es ebenso frei, gegenüber dem Vermieter auf eine Herabsetzung der Vorauszahlung für Betriebskosten für den Monat Dezember zu verzichten, um so den Betrag etwaiger Nachforderungen im Rahmen der Abrechnung der laufenden Abrechnungsperiode zu verringern. Kürzt der Mieter den Abschlag nicht und fordert er einen zu viel geleisteten Betrag auch nicht zurück, verrechnet der Vermieter den zu viel geleisteten Betrag im Rahmen der nächsten Betriebskostenabrechnung.

3.3.2 Weitergabe der Entlastung und Ausweisung (§ 5 Abs. 1 EWSG)

§ 5 Abs. 1 Satz 1 EWSG verpflichtet Vermieter – das kann auch ein vermietender Wohnungseigentümer sein –, die Entlastung, die er nach §§ 2 oder 4 EWSG für Dezember 2022 erlangt oder erlangen könnte, im Rahmen der Abrechnung der Heizkosten oder nach vertraglicher Vereinbarung für die laufende Abrechnungsperiode an den Mieter weiterzugeben. Die Höhe der Entlastung des Vermieters ist in der Heizkostenabrechnung für die laufende Abrechnungsperiode gesondert auszuweisen.^[1]

Hinweis

Messdienstleister

Es ist zu erwarten, dass diese Pflicht die Messdienstleister im Rahmen der mit ihnen geschlossenen Verträge übernehmen werden. Der Vermieter und vermietende Wohnungseigentümer müssen aber darauf achten, dass diese Pflicht auch erfüllt wird.

[1] § 5 Abs. 1 Satz 2 EWSG.

3.3.3 Informationen (§ 5 Abs. 2 EWSG)

§ 5 Abs. 2 Satz 1 EWSG verpflichtet Vermieter – das kann auch ein vermietender Wohnungseigentümer sein –, nach der Veröffentlichung nach § 2 Abs. 4 Satz 1 EWSG oder § 4 Abs. 4 Satz 1 Alt. 1 EWSG oder nach dem Zugang der Informationen nach § 4 Abs. 4 Satz 1 Alt. 2 EWSG den Mieter unverzüglich in Textform über die erhaltenen Informationen sowie über die Höhe der vorläufigen Leistung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 EWSG oder über die Höhe der Entlastung nach § 4 Abs. 1 EWSG zu unterrichten und darauf hinzuweisen, dass die Entlastung aus Mitteln des Bundes finanziert wird.

Der Vermieter hat zusätzlich in Textform und unter Hinweis auf ein von der Bundesregierung bereitgestelltes Informationsschreiben darüber zu unterrichten, dass er die endgültige Entlastung in der Heizkostenabrechnung für die laufende Abrechnungsperiode an den Mieter weitergeben wird.^[1]

Hinweis

Wohnungseigentum

Ist eine "Eigentumswohnung" (= das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers) vermietet, hat der Vermieter den Mieter unverzüglich, nachdem die Informationen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhalten hat (s. Abschn. 3.4.2), zu unterrichten.^[2].

Der Vermieter muss außerdem über die nach § 5 Abs. 4 Satz 1 EWSG möglichen Befreiungen (s. Abschn. 3.3.1) informieren.^[3]

§ 5 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 EWSG sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anwendbar.^[4]

[1] § 5 Abs. 2 Satz 2 EWSG.

[2] § 5 Abs. 2 Satz 3 EWSG.

[3] § 5 Abs. 4 Satz 2 EWSG.

[4] § 5 Abs. 5 EWSG.

3.3.4 Überblick

Maßnahme	wann
Weitergabe der Entlastung und Ausweisung (§ 5 Abs. 1 EWSG)	im Rahmen der Abrechnung der Heizkosten oder nach vertraglicher Vereinbarung
Informationen (§ 5 Abs. 2 EWSG)	nach dem Zugang der Informationen nach § 4 Abs. 4 Satz 1 Alt. 2 EWSG