Entlastung des Verwalters (WEMoG) / 4.3 Wirkung der Beschlussfassung über die Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung

Trotz insoweit eindeutiger Rechtsprechung des BGH^[1] fanden sich auf Grundlage der vormals geltenden Rechtslage immer wieder Tendenzen in der Rechtsprechung, die allein eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in die Nähe konkludenter Verwalterentlastung rückten. So war es nach Ansicht des LG München I^[2] eine Frage der Beschlussauslegung, ob eine konkrete Beschlussfassung im Einzelfall eine konkludente Entlastung des Verwalters im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses beinhaltete. Umgekehrt konnte nach Auffassung des AG Oldenburg^[3] im Beschluss über die Entlastung des Verwalters aufgrund des inneren Zusammenhangs auch stillschweigend eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung enthalten gewesen sein, auch wenn der Beschluss über die Jahresabrechnung und der über die Entlastung des Verwalters zwei rechtlich unterschiedliche Gegenstände betrafen. Diese Annahme war jedoch nur dann gerechtfertigt, wenn die Abrechnungsunterlagen der Wohnungseigentümerversammlung im Zeitpunkt der Beschlussfassung vorgelegen hätten. Bestanden insoweit Zweifel, sei die Reichweite des Beschlusses durch Auslegung zu ermitteln gewesen.

Der BGH^[4] hatte sich insoweit eindeutig positioniert, wonach ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung Regressansprüchen gegen den Verwalter unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt entgegenstehen konnte. Mit der Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnung war demnach gerade keine konkludente Entlastung des Verwalters verbunden. Das Gericht hat dazu ausgeführt, dass die Jahresabrechnung eine Gegenüberstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben darstellt. Da folglich auch unberechtigt getätigte Ausgaben in der Jahresabrechnung darzustellen sind, kann der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung nicht die Entlastung des Verwalters umfassen. Ist die Jahresabrechnung inhaltlich korrekt, kann nicht unterstellt werden, die Wohnungseigentümer wollten keine Ansprüche gegen den Verwalter wegen etwaiger unberechtigter Ausgaben geltend machen.

Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung umfasste nur die sachliche und rechnerische Richtigkeit der Rechnung, also das Zahlenwerk an sich. Er genehmigte hingegen nicht die Zahlungsflüsse selbst, im Sinne einer Billigung des Verhaltens der Verwaltung, die Regressansprüche gegen den Verwalter ausschließen würde.^[5]

Exakt diese Grundsätze gelten nach neuer Rechtslage für die Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge über den Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG weiterhin.

Der umgekehrte Weg, dass ein Beschluss über die Entlastung des Verwalters die Genehmigung der Jahresabrechnung umfassen könne, war bereits vor dem Hintergrund völlig abwegig, als § 28 Abs. 5 WEG a. F. ausdrücklich eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erfordert hat und ein Beschluss konkludent niemals zustande kommen konnte und kann. Auch dies gilt uneingeschränkt für die seit 1.12.2020 geltende Rechtslage auf Grundlage des WEMoG.

[1] BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 202/10, NJW 2011 S. 2660; BGH, Urteil v. 4.3.2011, V ZR 156/10, NJW 2011 S. 1346.

[2] LG München I, Beschluss v. 11.9.2014, 1 T 15087/14, ZMR 2015 S. 146.

[3] AG Oldenburg, Urteil v. 19.6.2015, 10 C 2/15, ZMR 2015 S. 891.

[4] BGH, a. a. O.

[5] AG Stralsund, Urteil v. 26.2.2018, 20 C 14/17 WEG, IMR 2018 S. 204.