Jahresabrechnung (WEMoG) / 5.1 Festsetzungsbeschluss

Über die sich auf Grundlage der Jahresgesamtabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Da gesetzlich für die Beschlussfassung kein bestimmtes Stimmprinzip vorgesehen ist, richtet sich dieses nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG oder einem hiervon abweichend vereinbarten Stimmprinzip, also etwa dem Wert- oder Objektprinzip. Bei der Beschlussfassung auf Grundlage der von ihm erstellten Jahresabrechnung ist auch der Verwalter stimmberechtigt, der gleichzeitig Wohnungseigentümer ist.

Formulierung

Der Beschluss selbst sollte sich zur Vermeidung jeglicher Anfechtungs- und Nichtigkeitsrisiken möglichst nahe am Gesetzeswortlaut des § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG orientieren.

• Wurde jedenfalls pauschal die "Genehmigung der Jahresabrechnung" beschlossen, ist der Beschluss für nichtig erachtet worden. Begründung: Das der Beschlussfassung zugrundeliegende Rechenwerk "Jahresabrechnung" kann gerade nicht beschlossen werden, weshalb es an der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt.^[1]
• Im Fall einer Beschlussfassung über "die Genehmigung der Abrechnungsspitzen" wurde ebenfalls Beschlussnichtigkeit angenommen.^[2]

• Für eine Beschlussfassung über die "Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans" wurde zwischenzeitlich einerseits entschieden, dass eine Beschlussfassung über die vorgelegten Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne nur zur Teilnichtigkeit des Beschlusses führt und Zahlungspflichten aus dem Wirtschaftsplan unberührt blieben, die Wohnungseigentümer demnach die Vorschüsse zu zahlen hätten.^[3] Andererseits wurde eine derartige Beschlussfassung als gänzlich unbedenklich angesehen, weil Beschlüsse der Auslegung fähig seien und der Beschlussinhalt letztlich den gesetzlichen Vorgaben entspreche.^[4]

  Für die Beschlussfassung über die "Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans" hat sich der BGH dieser Auffassung angeschlossen ("Ein nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gefasster Beschluss, durch den "der Wirtschaftsplan genehmigt wird", ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge, also der Vorschüsse, festlegen wollen.").^[5]

• Die Grundsätze dieser Entscheidung^[6] dürften durchaus auch auf die Beschlussfassung über die "Einforderung der Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung" anzuwenden sein. Konsequenz: Beschließen die Wohnungseigentümer etwa pauschal: "Die Jahresabrechnung wird genehmigt", dürfte dies entgegen der Auffassung der Instanzgerichte nicht mehr zur Beschlussnichtigkeit führen.

Im Übrigen ist ein Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge mit Angabe der entsprechenden Wirtschaftsperiode grundsätzlich ausreichend bestimmt, wenn den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Beschlussfassung die entsprechende Jahresabrechnung übersandt wurde und zwischenzeitlich an diesem Zahlenwerk keine Änderungen mehr vorgenommen wurden, mithin nur eine Version existiert.^[7]

Die Bestimmtheit eines solchen Beschlusses soll auch dann ohne präzise Bezugnahme auf externe Dokumente gegeben sein, wenn vor der Beschlussfassung Änderungen am Abrechnungswerk erfolgt sind und deshalb eine Beschlussfassung bereits vertagt worden war und der Verwalter vor der Abstimmung durch ein Schreiben verdeutlicht hatte, dass die ursprüngliche Abrechnung durch die neuere Version ersetzt werden sollte.^[8]

Fehlte es allerdings am Hinweis, dass die ursprüngliche Abrechnung durch die neuere Version ersetzt werden soll, bedurfte es ausdrücklicher Beschlussfassung über die konkret geänderte Abrechnung mit Druckdatum, ansonsten wurde der Genehmigungsbeschluss wegen mangelnder Bestimmtheit für nichtig erachtet.^[9]

Zwar soll zumindest nach dem Willen des Gesetzgebers ein Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG selbst dann nicht anfechtbar sein, wenn das zugrunde liegende Abrechnungswerk "Jahresabrechnung" Mängel aufweist oder im Einzelfall überhaupt nicht erstellt ist, allerdings sieht die Rechtsprechung dies anders. So wurde ein Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung deshalb für ungültig erklärt, weil die Jahresabrechnung den Wohnungseigentümern im Vorfeld der beschlussfassenden Eigentümerversammlung nicht übersandt wurde.^[10]

Wenn also bereits der Beschluss für ungültig erklärt wurde, weil die existierende Jahresabrechnung den Wohnungseigentümern nicht übersandt wurde, wird er erstrecht für ungültig erklärt, wenn eine Jahresabrechnung erst gar nicht existiert.

Fehlt eine Jahresabrechnung gänzlich, könnten die Wohnungseigentümer den Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge anfechten und mit dem Antrag verbinden, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Erstellung der Jahresabrechnung zu verurteilen. Stellt si...