Erbbauzins bei ungeeigneter Wertsicherungsklausel

Leitsatz

Erfüllt die in einem Erbbaurechtsbestellungsvertrag vereinbarte wertsichernde Klausel ab einem bestimmten Zeitpunkt ihren Zweck nicht mehr, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln, was die Vertragspartner nach Treu und Glauben für diesen Fall vereinbart hätten; führt die Auslegung zu keinem Ergebnis, kommt die Erhöhung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. In beiden Fällen sind nicht die seit Vertragsschluss, sondern die seit der letzten aufgrund der Klausel vorgenommenen Erhöhung geänderten Verhältnisse maßgebend (Fortführung von Senat, Urteil v. 3.7.1981, V ZR 100/80, BGHZ 81 S. 135 und Urteil v. 18.9.1992, V ZR 116/91, BGHZ 119 S. 220).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 535; ErbbauRG § 9a

Kommentar

In einem im Jahr 1949 abgeschlossenen Erbbaurechtsvertrag ist unter Ziff. 3 vereinbart, dass der jährliche Erbbauzins 10 % "des mit DM 2,- für den Quadratmeter angenommenen Wertes der Fläche" beträgt. Weiter ist in dem Vertrag unter Ziff. 4 geregelt, dass der Erbbauzins "alle 5 Jahre, erstmalig am 1. Januar 1954, von der Finanzverwaltung festgesetzt werden" soll. Der Erbbauzins wurde in der Folgezeit erhöht, letztmals im Oktober 1983 auf ca. 100 EUR jährlich. Der Grundstückseigentümer verlangt nunmehr eine Erhöhung des Erbbauzinses auf ca. 1.000 EUR jährlich. Er begründet dies mit der Erwägung, dass sich die Lebenshaltungskosten und die Löhne und Gehälter seit der letzten Anpassung im Mittel um 875 % erhöht haben. Der BGH hatte zu entscheiden, ob und gegebenenfalls auf welche Weise der Erbbaurechtsvertrag den geänderten Verhältnissen anzupassen ist.

Der BGH hat nach folgenden Grundsätzen entschieden:

1. Vertragsanpassung

Aus der Regelung in Ziff. 4 des Erbbaurechtsvertrags folgt, dass der Erbbauzins nach der Vorstellung der Parteien der wirtschaftlichen Entwicklung angepasst werden soll. Zweck der Anpassung sei es, den Grundstückseigentümer gegen das Risiko des Kaufkraftschwundes abzusichern.

2. Ungeeignete Wertsicherungsklausel

Mit der in Ziff. 4 gewählten Wertsicherungsvereinbarung kann dieser Zweck nicht erreicht werden. Deshalb ist der Vertrag anzupassen.

3. Anpassung durch ergänzende Vertragsauslegung

Bei Verträgen ohne Wertsicherungsklausel erfolgt die Anpassung nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Enthält der Vertrag dagegen eine Wertsicherungsklausel und erweist sich diese als ungeeignet, erfolgt die Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über die ergänzende Vertragsauslegung.

4. Interessenabwägung

Danach ist maßgeblich, "was die Parteien ... bei Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten".

5. Anpassung an Lebenshaltungskosten

Ergibt die Interessenabwägung, dass der Erbbauzins dem jeweiligen Grundstückswert entsprechen soll, kommt eine Anpassung entsprechend der Entwicklung der Lebenshaltungskosten in Betracht, weil sich darin die Preisentwicklung spiegelt.

6. Begrenzter Erhöhungsanspruch

Nach § 9a Abs. 1 ErbbauRG ist ein "Erhöhungsanspruch ... regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht". Im Hinblick hierauf ist der Erhöhungsanspruch begrenzt, wenn die Einkommensentwicklung hinter den Lebenshaltungskosten zurückbleibt. Deshalb ist auch die Entwicklung der Einkommen von Arbeitern und Angestellten zu berücksichtigen.

7. Grundsätze über Wegfall der Geschäftsgrundlage

Auf die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage kann zurückgegriffen werden, wenn kein entsprechender Parteiwille zu ermitteln ist und die Anpassung entsprechend den Grundsätzen über die ergänzende Vertragsauslegung aus diesem Grund ausscheidet. Die Anpassung setzt dann allerdings voraus, dass die Lebenshaltungskosten seit der letzten Anpassung um mehr als 150 % gestiegen sind.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 18.11.2011, V ZR 31/11, NJW 2012 S. 526