Erbschaftsteuer: Mittelbare Schenkungen / 3.7.3 Kostenübernahme für ein bebautes Grundstück

Sehr häufig dürfte in der Praxis der Fall auftreten, dass der Bedachte ein bebautes Grundstück erwerben will, ihm aber die Mittel dazu fehlen. Übernimmt dann der Schenker den gesamten Kaufpreis, so ist als schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage der Steuerwert für ein bebautes Grundstück zugrunde zu legen. Dieser ermittelt sich regelmäßig nach § 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 180 BewG.^[1]

Der Wert des Grundstücks ermittelt sich hierbei nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. Welches Verfahren zur Anwendung kommt hängt von der Grundstücksart (§ 181 BewG) ab.

Hier ist auf die Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022 hinzuweisen. Demnach werden insbesondere das Ertrags-und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke an die geänderte ImmoWertV angepasst.

Praxis-Beispiel

Beispiel 1

Nach dem Studium will die Tochter T einen eigenen Hausstand begründen. Da sie über keinerlei Geldmittel verfügt, schenkt ihr Vater am 01.12.2019 das notwendige Geld, damit sie sich eine bestimmte Immobilie in Form eines Einfamilienhauses kaufen kann. Der Kaufpreis für das bebaute Grundstück beträgt 650.000 EUR. Als Steuerwert ergibt sich ein Wert i. H. v. 554.000 EUR.

Lösung:

Der Vater V hat seiner Tochter T ein bebautes Grundstück mittelbar zugewendet, Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer ist daher der Steuerwert i. H. v. 554.000 EUR.

Für Tochter T berechnet sich somit die folgende Schenkungsteuer:

Zuwendung (Steuerwert bebautes Grundstück)	554.000 EUR
abzüglich persönlicher Freibetrag nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG	./. 400.000 EUR
steuerpflichtiger Erwerb (§ 10 Abs. 1 ErbStG)	154.000 EUR
Schenkungsteuer (Steuersatz 11 %, § 19 Abs. 1 ErbStG)	16.940 EUR

Wird vom Schenker ein Grundstück im Zustand der Bebauung finanziert, so muss wie folgt differenziert werden.^[2]

a)	Der Schenker trägt nur die Kosten für das Grundstück im Zustand der Bebauung

Werden vom Schenker nur die Kosten für den Kauf eines Grundstücks im Zustand der Bebauung übernommen, dann ist als Steuerwert der Zuwendung das Grundstück im Zustand der Bebauung zugrunde zu legen. Die Bewertung erfolgt nach dementsprechend nach § 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 196 BewG. Die H B 196.2 ErbStH 2019 stellen dar, wie die Bewertung bei Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück vorzunehmen ist.

Hinweis

Definition des Grundstücks im Zustand der Bebauung

Hierbei liegt ein Grundstück im Zustand der Bebauung vor, wenn mit den Abgrabungsarbeiten oder mit der Einbringung von Baustoffen zur planmäßigen Errichtung eines Gebäudes oder Gebäudeteils begonnen worden ist.^[3]

Ferner liegt ein Gebäude im Zustand der Bebauung auch dann vor, wenn durch An-, Aus- oder Umbauten an einem bereits vorhandenen Gebäude neuer Wohn- oder Gewerberaum geschaffen wird.^[4]

Praxis-Beispiel

Beispiel 2

Tante T schenkt ihrem Neffen N im Dezember 2019 einen Geldbetrag zum Kauf eines bestimmten, noch im Bau befindlichen Einfamilienhauses. Der Kaufpreis dafür beträgt 240.000 EUR.

Der steuerliche Wert für das Grundstück im Zustand der Bebauung beträgt 80.000 EUR.

Lösung:

Tante T hat ihrem Neffen N mittelbar ein noch nicht fertig gestelltes Einfamilienhaus geschenkt. Als steuerliche Bemessungsgrundlage ist hier der Wert i. H. v. 80.000 EUR (für ein Grundstück im Zustand der Bebauung) zu berücksichtigen.

Für N errechnet sich somit die folgende Schenkungsteuer:

Zuwendung (Grundstück im Zustand der Bebauung)	80.000 EUR
abzüglich persönlicher Freibetrag nach § 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG	./. 20.000 EUR
steuerpflichtiger Erwerb (§ 10 Abs. 1 ErbStG)	60.000 EUR
Schenkungsteuer (Steuersatz 15 %, § 19 Abs. 1 ErbStG)	9.000 EUR

Neffe N hat demnach für seinen Erwerb in 2019 eine Schenkungsteuer i. H. v. 9.000 EUR an das Finanzamt zu zahlen.

b)	Der Schenker trägt die Kosten für das Grundstück im Zustand der Bebauung und der Fertigstellung

Hier trägt der Schenker neben den Kosten für den Kauf des Grundstücks im Zustand der Bebauung auch die Kosten für die Fertigstellung. In diesem Fall ist als Steuerwert der Zuwendung ein bebautes Grundstück anzusetzen. Die Bewertung hierfür hängt davon ab, um was für eine Grundstücksart es sich handelt. Zu den Grundstücksarten siehe auch R B 181.1 ErbStR 2019 mit der entsprechenden Definition.^[5]

Praxis-Beispiel

Beispiel 3

Tante T schenkt ihrem Neffen N im November 2019 einen Geldbetrag zum Kauf eines bestimmten, noch im Bau befindlichen Einfamilienhauses. Der Kaufpreis dafür beträgt 240.000 EUR. Darüber hinaus trägt sie auch die notwendigen Aufwendungen für die Fertigstellung des Einfamilienhauses. Diese belaufen sich auf 50.000 EUR. Der Steuerwert für das fertig gestellte Grundstück beträgt 135.000 EUR.

Lösung:

Tante T hat ihrem Neffen N mittelbar ein noch nicht fertig gestelltes Einfamilienhaus geschenkt und daneben noch die Kosten für die Fertigstellung getragen. Als schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage ist damit der Wert i. H. v. 135.000 EUR (Steuerwert für ein bebautes Grundstück) anzusetzen. Sollte N dieses Einfamilienhaus zu Wohnzweck...