ErbStR, Amtliche Hinweise 2003 / H 183 [Wert des Erbbaurechts]

Bewertung des Erbbaurechts

Praxis-Beispiel

M überträgt zum 1.2.2003 sein Erbbaurecht (jährlicher Erbbauzins im Besteuerungszeitpunkt 2 500 EUR) auf seinen Sohn. Die in den letzten drei Jahren vor dem Erwerbszeitpunkt erzielbare Jahresmiete (§ 146 Abs. 2 Satz 1 BewG) für das in Ausübung des Erbbaurechts vor 20 Jahren errichtete Mehrfamilienhaus beträgt 50 000 EUR.

Jahresmiete von 50 000 EUR x Vervielfacher 12,5	625 000 EUR
Alterswertminderung (20 x 0,5 v.H. = 10 v.H.)	./. 62 500 EUR
Gesamtwert	562 500 EUR
abzgl. Wert für das belastete Grundstück
Erbbauzins von 2 500 EUR x Vervielfacher 18,6	./. 46 500 EUR
Grundstückswert für das Erbbaurecht	516 000 EUR

Bewertung in Fällen mit Untererbbaurechten

Ist ein Erbbaurecht mit einem Untererbbaurecht belastet, ist wie folgt zu verfahren:

1. Bewertung des Untererbbaurechts

Das Untererbbaurecht wird nach § 148 Abs. 1 Satz 2 BewG bewertet. Grundstückswert ist bei bebauten Grundstücken der Wert nach §§ 146, 147 BewG abzüglich des mit 18,6 multiplizierten, an den Erbbauberechtigten zu zahlenden jährlichen Erbbauzinses.

2. Bewertung des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht wird nach § 148 Abs. 1 Satz 1 BewG bewertet. Der Grundstückswert ist die mit dem Vervielfältiger 18,6 multiplizierte Differenz aus dem Erbbauzins, den der Erbbauberechtigte erhält, und dem Erbbauzins, den er dem Eigentümer des belasteten Grundstücks zu zahlen hat.

3. Bewertung des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks

Das erbbaurechtsbelastete Grundstück wird nach § 148 Abs. 1 Satz 1 BewG bewertet. Grundstückswert ist der mit dem Vervielfältiger 18,6 multiplizierte jährliche Erbbauzins, den der Erbbauberechtigte zu zahlen hat.

	Beispiel 1	Beispiel 2
Bewertung des Untererbbaurechts
Wert nach § 146 BewG	250 000,00 EUR	250 000,00 EUR
an den Erbbauberechtigten jährlich zu zahlender Erbbauzins	10 000,00 EUR	6 000,00 EUR
x 18,6	186 000,00 EUR	111 600,00 EUR
Wert des Untererbbaurechts	64 000,00 EUR	138 400,00 EUR
abgerundet nach § 139 BewG	64 000,00 EUR	138 000,00 EUR
Bewertung des Erbbaurechts
an den Eigentümer des belasteten Grundstücks jährlich zu zahlender Erbbauzins	7 000,00 EUR	8 000,00 EUR
Differenz der Erbbauzinsen	3 000,00 EUR	-2 000,00 EUR
x 18,6	55 800,00 EUR	-37 200,00 EUR
abgerundet nach § 139 BewG	55 500,00 EUR	-37 500,00 EUR
Wert des belasteten Grundstücks
an den Eigentümer des belasteten Grundstücks jährlich zu zahlender Erbbauzins x 18,6	130 200,00 EUR	148 800,00 EUR
abgerundet nach § 139 BewG	130 000,00 EUR	148 500,00 EUR