Erhaltungsbeschluss: Bestimmtheit / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Im Mittelpunkt steht die Frage der Bestimmtheit, die vom AG verneint wird.

Bestimmtheit

Beschlüsse müssen bestimmt genug formuliert sein. Ein Beschluss ist "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt. Einem Beschluss fehlt hingegen Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche Regelung enthält. Damit ein Beschluss "bestimmt" ist, muss er so ausführlich wie nötig beschreiben, was gelten soll. Er muss – gegebenenfalls durch Verweisung – sein Regelungsproblem (den Anlass seiner Entstehung) vollständig lösen. Außerdem muss er so formuliert werden, dass er in sich nicht widersprüchlich ist. Lässt sich ein Gegenstand im Beschlusstext selbst nur schlecht oder gar nicht oder nur ungenau oder nur widersprüchlich darstellen, bedarf es für eine Herstellung von Bestimmtheit in der Regel einer Beschluss-Anlage. Ein Beschlusstext kann auch aus diesem Grund selbst kurz sein und zur näheren Erläuterung auf eine Anlage Bezug nehmen. Eine solche Beschluss-Anlage kann zum Beispiel ein Gutachten, ein Bild, eine Zeichnung, eine Baubeschreibung, ein Leistungsverzeichnis, ein Bauplan oder eine Skizze sein.

Einholung von Angeboten

Das AG meinte im Übrigen, der Beschluss widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung, weil es keine ausreichenden Angebote gegeben habe. Die Vergabe eines Auftrags für die Durchführung größerer Erhaltungsmaßnahmen widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn der Verwalter nicht in der Regel zumindest 3 Angebote eingeholt habe. Diese Vorgabe hätten die Wohnungseigentümer nicht beachtet. Sofern sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf LG Frankfurt a. M., Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 26/17, berufe, verfange dies nicht. Dort sei es um die Frage gegangen, ob es mehrerer Angebote bedürfe, wenn das Auftragsvolumen gering sei oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergäben, dass sich das vorgelegte Angebot im Rahmen des Üblichen bewege.

Tätige Mithilfe: Baufreiheit

Die Entscheidung spricht ferner die Frage an, ob ein Wohnungseigentümer die Pflicht hat, eine Baufreiheit zu schaffen. Diese Frage wird verneint! Eine solche Pflicht folge auch nicht aus § 14 Abs. 1 WEG. Die Regelung enthalte ausschließlich eine passive Duldungsverpflichtung. Als aktive Handlungsverpflichtung umfasse sie als Annex allein die Gewährung des Zugangs; mithin das Öffnen der Türen. Eine weitere Verpflichtung zur Vornahme aktiver Handlungen – wie beispielhaft des Beräumens einer Dachterrasse – lasse sich der Regelung nicht entnehmen.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Verwaltung haftet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Schadensersatz, wenn sie für einen formalen Beschlussmangel verantwortlich ist. So liegt es, wenn ein Beschlussantrag und damit der Beschluss nicht ausreichend bestimmt formuliert ist oder wenn nicht ausreichend Angebote vorliegen.