Grundsätzlich sind die Gelder der Erhaltungsrücklage zweckgebunden und stehen allein der Finanzierung von Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zur Verfügung. Den Wohnungseigentümern ist in diesem Zusammenhang ein weites Ermessen dahingehend eingeräumt, statt eines entsprechenden Zugriffs auf die Rücklage zwecks Finanzierung auch die Erhebung einer Sonderumlage zu beschließen.[1] Wohnungseigentümer haben allgemein keinen Anspruch darauf, dass eine Finanzierung vorrangig durch die Rücklage zu erfolgen hat.[2]
Bei gut ausgestatteter Rücklage müssen aber gute Gründe für die Erhebung einer Sonderumlage bzw. eine anderweitige Finanzierung der Erhaltungsmaßnahme sprechen.
Kurzfristiger Kapitalbedarf bei mittelfristigem Instandsetzungserfordernis
Aufgrund behördlicher Anordnung muss der defekte Aufzug kurzfristig instandgesetzt werden. Da die in der Wohnanlage vorhandenen Balkone vereinzelt bereits deutliche Schäden aufweisen, muss in absehbarer Zeit auch eine kostenintensive Instandsetzung der Balkone erfolgen. In einem derartigen Fall sprechen gute Gründe dafür, zwecks Fahrstuhlinstandsetzung die Bildung einer Sonderumlage zu beschließen, um später dann die Balkoninstandsetzung aus der Rücklage finanzieren zu können.
Bei aufschiebbaren Maßnahmen können diese auch zunächst zurückgestellt werden, um zwischenzeitlich eine angemessene Rücklage anzusparen. Allerdings ist hier zu prüfen, ob für die betreffende Maßnahme staatliche Fördermittel zu Verfügung gestellt werden, die bei einer späteren Ausführung nicht mehr sicher zur Verfügung stünden. Dann entspricht es unter Ausnutzen eben dieser Fördermittel ordnungsmäßiger Verwaltung, die Maßnahme früher durchzuführen.[3]
8.1 Maßnahmen der vormaligen "modernisierenden Instandhaltung und Instandsetzung"
Sämtliche Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen gemäß § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen dar. Der Gesetzgeber ist daher der Auffassung, dass auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung nicht mehr zu den Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehören.[1] Vereinzelt wird demgegenüber davon ausgegangen, dass es sich um ein Redaktionsversehen des Gesetzgebers handele und nach wie vor auch Maßnahmen der vormaligen modernisierenden Instandsetzung nunmehr als modernisierende Erhaltungsmaßnahmen der Bestimmung des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG unterfielen.[2]
Ausgangspunkt der Betrachtung bietet die Rechtsprechung zur alten Rechtslage. Von einer modernisierenden Instandsetzung war immer dann auszugehen, wenn vorhandene defekte, veraltete oder unzureichende Einrichtungen oder Anlagen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch gleichartige, sondern durch technisch neuere, bessere und möglicherweise kostspieligere ersetzt wurden. Voraussetzung war, dass sich die Investitionen auf Grundlage einer Kosten-Nutzen-Analyse in einem Zeitraum von 10 Jahren amortisierten.[3]
Dieser Ansatz würde für eine Beurteilung seit Inkrafttreten des WEMoG zu einer Beantwortung der Frage im Sinne des Gesetzgebers führen. Denn nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG sind die Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung dann von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn sie sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren. Nach wie vor stellt hier der 10-Jahres-Zeitraum einen wichtigen Anhaltspunkt dar, der aber nicht gänzlich starr zu verstehen ist.[4] Dies zugrunde gelegt, dürften also Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung mit der herrschenden Meinung nicht mehr unter die Bestimmung des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zu subsumieren sein, sondern unter diejenige des § 20 Abs. 1 WEG als bauliche Veränderung.
Hier aber stellt sich gerade die äußerst praxisrelevante Frage nach der Finanzierung von Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung, so man diese als bauliche Veränderungen ansieht. Die Mittel der Erhaltungsrücklage sind streng zweckgebunden und stehen nur zur Finanzierung von Maßnahmen der Erhaltung zur Verfügung. Maßnahmen der baulichen Veränderung können aber gerade nicht aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Zu berücksichtigen bleibt jedoch gerade, dass der Bereich der baulichen Veränderung nur deshalb überhaupt berührt wird, weil eine Erhaltungsmaßnahme zur Durchführung kommen soll. Im Gesamtzusammenhang ist allerdings zu berücksichtigen, dass zumindest das OLG Hamm für die Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG entschieden hatte, dass die Instandhaltungsrücklage nicht für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung zur Verfügung steht.[5]
Auch unter dem Gesichtspunkt der Finanzierung von Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung scheint die Einordnung des Gesetzgebers als Maßnahme der baulichen Veränderung zutreffend. Wenn die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG erfüllt sind, also eine Kostenamortisation innerhalb von ca. 10 Jahren eintritt, sind zwar alle Wohnungseigentümer verpflichtet,...
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