Alexander C. Blankenstein
Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 stellte die "Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage" einen zwingenden Bestandteil der Jahresabrechnung dar. Wie die Bestimmung des § 28 Abs. 4 WEG verdeutlicht, hat der Verwalter nunmehr im Rahmen des Vermögensberichts den Stand der gebildeten Rücklagen mitzuteilen. Das Thema "Erhaltungsrücklage" ist also zu einem großen Teil aus der Jahresabrechnung in den Vermögensbericht ausgelagert worden. Selbstverständlich aber kann der Verwalter eine Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage daneben auch weiterhin zum Bestandteil der Jahresabrechnung machen.
9.1 Darstellung in der Jahresabrechnung
Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG hat der Verwalter eine Abrechnung zu erstellen, die die Einnahmen und Ausgaben enthält. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die zur Erhaltungsrücklage gezahlten Beiträge Einnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darstellen und somit in der Jahresgesamtabrechnung zwingend zu berücksichtigen sind. Um insoweit eine Verrechnung dieser Beiträge bzw. Berücksichtigung bei den Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums zu vermeiden, empfiehlt sich die Darstellung der Zuführungen zur Erhaltungsrücklage gesondert unter einem Abschnitt "Einzelabrechnungsneutrale Einnahmen".
Jahresabrechnung: Darstellung der Erhaltungsrücklage in den Einnahmen
| Einnahmeart |
Gesamtbetrag (EUR) |
Umlageart |
Verteilerschlüssel |
Ihr Anteil (EUR) |
| A Einzelabrechnungsrelevante Einnahmen (Verteilung der Einnahmen in der Jahreseinzelabrechnung) |
| Mieten |
500,00 |
MEA |
100/1.000 |
50,00 |
| Zinsen Girokonto |
5,00 |
MEA |
100/1.000 |
0,50 |
| Versicherungsleistungen |
500,00 |
MEA |
100/1.000 |
50,00 |
| Summe |
1.005,00 |
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100,50 |
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| B Einzelabrechnungsneutrale Einnahmen (keine Verteilung der Einnahmen in der Jahresabrechnung) |
| 1. Hausgeldzahlungen Bewirtschaftungs-/Verwaltungskosten |
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| Hausgeldeinnahmen |
26.900,00 |
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| 2. Erhaltungsrücklage |
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| Hausgeldzahlungen |
2.140,00 |
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| Zinsen |
30,00 |
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| Waschmarkenerlöse |
130,00 |
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| Summe |
2.300,00 |
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Wurden des Weiteren Erhaltungsmaßnahmen aus der Rücklage finanziert, so ist dies im Rahmen der Jahresgesamtabrechnung ebenfalls zu berücksichtigen, sodass sich ein korrektes Abrechnungsergebnis als Nachschuss bzw. Anpassungsbetrag gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ergibt:
Jahresabrechnung: Darstellung der Erhaltungsrücklage in den Ausgaben
| Ausgabenart |
Gesamtbetrag (EUR) |
Umlageart |
Verteilerschlüssel |
Ihr Anteil (EUR) |
| B Einzelabrechnungsneutrale Ausgaben |
einzelabrechnungsneutral (Vorjahr bzw. Erhaltungsrücklage betreffend) |
| Schlusszahlung Gas 20__ |
300,00 |
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| Abrechnungsdienstleister 20__ |
440,00 |
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| Rückzahlungen auf Guthaben Jahresabrechnung 20__ |
1.200,00 |
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| Dachinstandsetzung aus Erhaltungsrücklage finanziert |
10.000,00 |
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Darüber hinaus kann auch eine Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage zum Bestandteil der Jahresabrechnung gemacht werden nach Vorbild der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG – dies ist allerdings nicht mehr erforderlich:
Jahresabrechnung: Entwicklung der Erhaltungsrücklage (fakultativ)
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IST-Gesamt (EUR) |
SOLL-Gesamt (EUR) |
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Ihr Anteil |
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Ihr Anteil |
| Anfangsbestand zum 1.1.20__ |
18.590,00 |
(1.859,00) |
18.590,00 |
(1.859,00) |
| + Beitragszahlungen gemäß Wirtschaftsplan |
2.140,00 |
(214,00) |
2.400,00 |
(240,00) |
| + Zinserträge |
30,00 |
(3,00) |
30,00 |
(3,00) |
| + Waschmarkenerlöse |
130,00 |
(13,00) |
150,00 |
(13,00) |
| ./. Instandhaltung Dachsanierung |
10.000,00 |
(1.000,00) |
10.000,00 |
(1.000,00) |
| Bestand zum 31.12.20__ |
10.890,00 |
(1.089,00) |
11.150,00 |
(1.115,00) |
9.2 Darstellung im Vermögensbericht
Der Vermögensbericht muss zum einen den Stand der Erhaltungsrücklage und etwaiger weiterer durch Beschluss vorgesehener Rücklagen enthalten. Anzugeben ist jeweils der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens, das für die Erhaltung beziehungsweise andere Zwecke reserviert ist. Der Stand der Rücklagen ist ungeachtet seiner Höhe anzugeben. Daneben muss der Vermögensbericht eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Das wesentliche Vermögen umfasst u. a. alle Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht nur gegen Dritte, sondern auch gegen einzelne Wohnungseigentümer, also insbesondere Hausgeldrückstände einschließlich offener Forderungen zu den gebildeten Rücklagen.
Vermögensbericht: Darstellung der Erhaltungsrücklage
Vermögensbericht der WEG X-Straße in X-Stadt zum Stichtag 31.12.2024
I. Bestand der gemeinschaftlichen Konten (und der Barkasse)
1. Girokonto bei der X-Bank, IBAN ___________
2. Tagesgeldkonto bei der X-Bank, IBAN ___________
II. Rücklagenbestand
| Anfangsbestand zum 1.1.2024 |
18.590,00 EUR |
| Endbestand zum 31.12.2024 |
10.890,00 EUR |
III. Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum 31.12.2021
| Rückständige Beiträge Bewirtschaftung und Verwaltung (Wohnung Nr. 5) |
427,50 EUR |
| Rückständige Beiträge Erhaltungsrücklage |
260,00 EUR |
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Wohnung Nr. 3 Wohnung Nr. 8 |
120,00 EUR 140,00 EUR |
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| Offene Nachschüsse Jahresabrech... |