Jahresabrechnung (WEMoG) / 2.4 Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage

Die Erhaltungsrücklage ist gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zu bilden. Im Wirtschaftsplan sind insoweit gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG entsprechende Vorschüsse festzusetzen. Eine Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage im Rahmen der Jahresabrechnung ist auf Grundlage der Neuregelungen des WEMoG obsolet geworden und die Nichtdarstellung kann aber auch keine erfolgreiche Anfechtungsklage gegen den Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG begründen.^[1] In dem vom Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellenden Vermögensbericht ist der Stand der Ist-Rücklage zum Stichtag 31.12. eines jeden Jahres anzugeben. Daneben sind im Rahmen der Darstellung der Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Vermögensbericht auch Beitragsrückstände von Wohnungseigentümern auf die Rücklage darzustellen.^[2]

Hiervon unabhängig sollte die Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage nach wie vor auch Bestandteil der Jahresabrechnung sein, weil sie zum einen der Eigenkontrolle des Verwalters und zum anderen der Transparenz auch für die Wohnungseigentümer dient. Die Darstellung beinhaltet den Anfangsbestand (Saldovortrag), die Zuführung gemäß Wirtschaftsplan, ggf. weitere Zuführungen durch Zinserträge sowie Entnahmen (entsprechend der Zweckbestimmung der Erhaltungsrücklage für periodisch auftretenden Erhaltungsaufwand). Die Bildung der Erhaltungsrücklage erfolgt durch direkte Buchung des auf die Erhaltungsrücklage entfallenden Hausgeldanteils auf die Erhaltungsrücklage.

[1] AG Wiesbaden, Urteil v. 1.7.2022, 92 C 3463/21, ZMR 2022, 756.

[2] Siehe Blankenstein, Vermögensbericht.

2.4.1 Zuführungen

Der Verwalter stellt in der Jahresabrechnung den im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Rücklagenzuführungsbetrag nicht wie eine Kostenposition ein, sondern stellt die tatsächlich von den Wohnungseigentümern geleisteten Beiträge zur Erhaltungsrücklage in der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage dar.

Muster: Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage

	Ist (EUR)		Soll (EUR)
	Gesamt (EUR)	Ihr Anteil* (EUR)	Gesamt (EUR)	Ihr Anteil* (EUR)
Anfangsbestand zum 1.1.2024	5.000	1.250	5.800	1.450
Beitragszahlung gemäß Wirtschaftsplan	2.140	535	2.400	600

*Hinweis: Sie verfügen nicht über einen realen Anteil an der Rücklage. Diese ist dem Gemeinschaftsvermögen zugeordnet.

Soweit Wohnungseigentümer beschlossene Zahlungen nicht leisten, war vor Inkrafttreten des WEMoG auch dies in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage auszuweisen.^[1]

Dies ist zwar nicht mehr erforderlich, da entsprechende Angaben im Vermögensbericht zu machen sind, allerdings würde die Darstellung nach wie vor ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Freilich bedarf es insoweit zwar nicht der namentlichen Benennung der Schuldner, aber auch dies wäre unschädlich.

Muster: Beitragsschuldner der Erhaltungsrücklage

Beitragsschuldner	Verteilerschlüssel	Soll (EUR)	Ist (EUR)	Rückstand (EUR)
WE Lehmann	250/1.000	600	535	65
WE Meier	150/1.000	360	300	60
WE Schulze	200/1.000	480	345	135

[1] BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09, NJW 2010, 2127.

2.4.1.1 Zinseinnahmen

Die aus der verzinslichen Anlage von Liquiditätsüberschüssen erzielten Zinserträge können neben der Zuführung gemäß Wirtschaftsplan der Erhaltungsrücklage zugebucht werden. Alternativ können sie als Einnahmen in die Gesamt- und Einzelabrechnung aufgenommen werden.

Diese Frage unterliegt der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft. Ist nichts geregelt, spricht für die Verbuchung bei der Erhaltungsrücklage die Tatsache, dass die verzinslich angelegten Liquiditätsüberschüsse in der Regel aus der Erhaltungsrücklage resultieren.

2.4.1.2 Abgeltungssteuer

Die anteiligen Zinserträge stellen für alle Eigentümer, deren Wohnung sich im Privatvermögen befindet, unabhängig von der Nutzungsart, steuerpflichtige Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.^[1] Insoweit wird die Abgeltungsteuer einbehalten und vom Bankinstitut werden nur die Nettozinsbeträge gutgeschrieben. Unter diesem Aspekt genügt eine Nettoverbuchung des Zinsertrags bei der Rücklagenentwicklung stets dann, wenn eine zusätzliche Aufstellung der steuerlich relevanten Daten der Jahresabrechnung beigefügt wird. Es stellt jedenfalls keinen Mangel der Jahresabrechnung dar, wenn in der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage lediglich Nettozinsen ausgewiesen sind. Möchte einer der Wohnungseigentümer einbehaltene Steuern geltend machen, hat ihm die Wohnungseigentümergemeinschaft eine entsprechende Bescheinigung auszustellen.^[2]

Möglich ist es allerdings auch, den Ausweis der Zinserträge nach dem Bruttoprinzip darzustellen und den Bruttozinsertrag als Einnahme, die Zinsabschlagsteuer als Ausgabe darzustellen.

Muster: Darstellung der Abgeltungssteuer

	Ist (EUR)		Soll (EUR)
	Gesamt	Ihr Anteil*	Gesamt	Ihr Anteil*
Anfangsbestand zum 1.1.2024	5.000,00	1.250,00	5.800,00	1.450,00
+ Beitragszahlungen gemäß Wirtschaftsplan	2.140,00	535,00	2.400,00	600,00
+ Zinserträge	130,00	32,50	130,00	32,50
./. Abgeltungssteuer	37,50	9,37	37,50	9,37
./. Solidaritätszuschlag	2,00	0,50	2,00	0,50

*Hinweis: Sie verfügen nicht über...