Errichtung eines Fahrradständers auf einem Tiefgaragenstellplatz

Leitsatz

Die Bezeichnung "Tiefgaragenstellplatz" in der Teilungserklärung ist dahin zu verstehen, dass die entsprechende Fläche nur zum Abstellen von Kraftfahrzeugen vorgesehen ist.

Normenkette

§ 15 Abs. 1, Abs. 2 WEG

Das Problem

Die Wohnungseigentümer genehmigen Wohnungseigentümer T die Errichtung eines Fahrradständers auf dem "Tiefgaragenstellplatz Nr. 11" zur Aufstellung von 2 Elektrofahrrädern. Ferner wird beschlossen, einen Zaun um einen Spielplatzbereich zu entfernen. Ein Wohnungseigentümer geht gegen beide Beschlüsse vor.

Die Entscheidung

1. Die Genehmigung der Fahrradständer entspreche nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Wohnungseigentümer könnten über einen Gebrauch nur beschließen, wenn keine Vereinbarung gemäß § 15 Abs. 1 WEG entgegenstehe. Dies sei hier jedoch der Fall. In der Teilungserklärung werde die entsprechende Fläche als "Tiefgaragenstellplatz" bezeichnet. Diese Bezeichnung sei dahin gehend zu verstehen, dass diese Fläche als Abstellplatz für Kraftfahrzeuge dienen solle. Soweit die beklagten Wohnungseigentümer geltend machten, am Tiefgaragenstellplatz Nr. 11 sei Sondereigentum begründet worden, führe dies zu keinem anderen Ergebnis. Auch der Gebrauch des Sondereigentums unterliege den durch eine Zweckbestimmung gesetzten Grenzen. Die Nutzung als Fahrradabstellplatz mit einem auf dem Boden befestigten Bügel sei bei generalisierender Betrachtung auch nicht weniger störend oder beeinträchtigend als die Nutzung als Kraftfahrzeugstellplatz. Dabei könne dahinstehen, ob dies schon deshalb der Fall sei, weil das Befahren der Stellplatzfläche mit einem Auto aufgrund des Bügels nicht ungehindert möglich sei. Jedenfalls sei aufgrund des baulichen Eingriffs in den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Boden der Tiefgarage "die Genehmigung der Nutzung durch Mehrheitsbeschluss nicht möglich". Ebenso wie ein sich im Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG haltender Gebrauch nicht durch Mehrheitsbeschluss verboten werden dürfe, könne umgekehrt ein über den Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehender Gebrauch nicht durch Mehrheitsbeschluss erlaubt werden.
2. Auch der Beschluss, den Zaun um den Spielplatz ersatzlos entfernen zu lassen, widerspreche den Regelungen der Teilungserklärung. In der Teilungserklärung werde in der in Bezug genommenen Abgeschlossenheitsbescheinigung ausdrücklich eine Spielfläche "Kleinkinder" ausgewiesen. Diese bedürfe aufgrund baurechtlicher Vorgaben einer Abgrenzung gegenüber Gefahrenquellen, wie z.B. Straßen. Der Beschluss, den Zaun ersatzlos zu entfernen, komme der Ablehnung einer Instandsetzung und damit einer "Entwidmung" gleich. Dies könne nicht im Wege eines Mehrheitsbeschlusses erfolgen.

Kommentar

Anmerkung

1. Welchen Gebrauch ein Wohnungseigentümer vom gemeinschaftlichen Eigentum oder vom Sondereigentum machen darf, können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung (Gebrauchsvereinbarung) oder – steht keine Vereinbarung entgegen – durch Beschluss bestimmen. Eine Gebrauchsvereinbarung wird in der Regel Gegenstand der Gemeinschaftsordnung sein. Gebrauchsvereinbarungen werden in der Regel dem Teileigentum gelten – und so auch hier. Denn dem Landgericht ist Recht zu geben, dass in dem Begriff "Tiefgaragenstellplatz" eine Gebrauchsvereinbarung liegt. Richtig ist auch, dass der Begriff nicht eindeutig ist und der Auslegung bedarf. Das Landgericht meint, der Begriff erlaube es nicht, auf einer Fläche statt eines Autos ein Fahrrad abzustellen. Das ist sicherlich nicht richtig. Richtig ist hingegen, dass der Berechtigte der entsprechenden Fläche zu keinen baulichen Veränderungen berechtigt ist. Ihm ist es also tatsächlich, stimmen die anderen beeinträchtigten Wohnungseigentümer nicht zu, nicht erlaubt, auf der Fläche einen Bügel zu befestigen. Denn das Anbringen von Parkbügeln stellt eine bauliche Veränderung dar (LG Düsseldorf v. 14.3.2013, 19 S 55/12). Im Fall scheinen nicht alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt zu haben. Der Beschluss war daher nicht ordnungsmäßig.
2. Dass bereits die Abgeschlossenheitsbescheinigung Wohnungseigentümer zwingt, eine Spielfläche "Kleinkinder" zu erhalten und diese zu umzäunen, ist nicht richtig. Es mag aber sein, dass das öffentliche Recht eine entsprechende Vorgabe macht. Dagegen verstoßende Beschlüsse wären dann nichtig, jedenfalls aber anfechtbar.

Was ist für den Verwalter wichtig?

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