Ersatzmieter – Rechte und Pflichten / 2.5 Verpflichtung zur Annahme des Nachmieters

Diese Ausführungen zur Pflicht des Vermieters, einen zumutbaren und geeigneten Ersatzmieter zu akzeptieren, gelten nur dann, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält oder der Mieter aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat und die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, aus dem Vertrag ausscheiden muss.

Hinweis

Kein Anspruch des Mieters auf Entlassung

Will der Mieter aus anderen Gründen vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden, besteht darauf selbst dann kein Anspruch, wenn die vorgeschlagenen Ersatzmieter für den Vermieter zumutbar und geeignet wären.^[1]

Dementsprechend ist der Vermieter auch bei einer Betriebsaufgabe des gewerblichen Mieters, z. B. wegen Alters oder aus gesundheitlichen Gründen nicht verpflichtet, den Betriebsnachfolger als Nachmieter zu akzeptieren, da dies den Vermieter in seiner Freiheit, Verträge zu schließen, in unangemessener Weise beschränken würde.^[2] Unbeschadet dessen kann sich bei Vorliegen besonderer Umstände ein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Beendigung des Mietvertrags ergeben.^[3]

Bei einem Betriebsübergang geht der Mietvertrag über die Geschäftsräume des Betriebs ohne Mitwirken des Vermieters nicht auf den Erwerber über. Der Erwerber hat auch keinen Anspruch auf Übernahme des Mietvertrags gem. den EU-Bestimmungen^[4], die durch § 613a BGB in deutsches Recht umgesetzt worden sind. Diese Bestimmungen über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen verlangen nicht, dass beim Übergang eines Unternehmens der Mietvertrag über ein Geschäftslokal fortgeführt wird, obwohl die Kündigung dieses Vertrags zur Beendigung der auf den Erwerber übergegangenen Arbeitsverträge führen könnte.^[5]

Auch wenn sich der Vermieter mit einem Nachmieter einverstanden erklärt hat, ist es ihm grundsätzlich nicht verwehrt, sich gegen mögliche Schäden als Folge des Mieterwechsels rechtlich abzusichern. Lehnt der Mieter daher das Verlangen des Vermieters nach einer Bonitätsprüfung und Selbstauskunft des von ihm vorgeschlagenen Nachmieters ab mit der Folge, dass ein Nachmietvertrag nicht zustande kommt, rechtfertigt dies keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter.^[6]

Hinweis

Einzelunternehmen in GmbH umgewandelt

Bei Umwandlung eines Einzelunternehmens in eine neu gegründete GmbH geht der Mietvertrag nicht automatisch auf die den Gewerbebetrieb fortführende GmbH über. Der Mieter haftet daher weiterhin persönlich. Insofern besteht auch kein auf einem Erfahrungssatz aufbauender Anschein, sondern ein erhebliches Interesse des Vermieters, den persönlich haftenden Mieter nicht aus dem Vertrag zu entlassen.^[7]

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.7.1994, 10 U 174/93, MDR 1994 S. 1008.

[2] OLG München, Urteil v. 18.10.2002, 21 U 2900/02, NZM 2003 S. 23.

[3] Vgl. OLG München, Urteil v. 8.9.1995, 21 U 6375/94, ZMR 1995 S. 579.

[4] Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2001/23/EG v. 12.3.2001.

[5] EuGH, 4. Kammer, Urteil v. 16.10.2008, C 313/07, NJW 2008 S. 3483.

[6] OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.2.2006, 10 U 116/05, DWW 2006 S. 196.

[7] KG Berlin, Beschluss v. 19.6.2008, 12 U 204/07, NZM 2009 S. 435.