Erstattungsanspruch setzt Genehmigung der Jahresabrechnung voraus

Leitsatz

1. Ein Wohnungseigentümer kann, soweit er für ein Wirtschaftsjahr Wohngeldvorauszahlungen nach Maßgabe des Wirtschaftsplans geleistet hat, eine Erstattung aus Mitteln der Gemeinschaft erst dann verlangen, wenn die auf einer Eigentümerversammlung durch Beschlußfassung genehmigte Jahresabrechnung ein entsprechendes Guthaben für ihn ausweist.
2. Jedenfalls kann ein derartiger Erstattungsanspruch nicht in der Weise geltend gemacht werden, daß die übrigen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner zur Zahlung des Erstattungsbeitrags verpflichtet werden.

Sachverhalt

Einer der Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage hatte in den Jahren 1991 bis 1993 für sämtliche ihm zustehenden Wohnungseigentumseinheiten insgesamt über 60.000 DM an Wohngeldvorauszahlungen geleistet. Die von der Verwalterin für diesen Zeitraum vorgelegten Jahresabrechnungen waren durch entsprechende Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung genehmigt worden, jedoch von dem vorausleistenden Wohnungseigentümer angefochten und daraufhin durch das Wohnungseigentumsgericht für ungültig erklärt worden.

Das Beschwerdeverfahren gegen diesen Beschluß ist derzeitig noch nicht rechtskräftig entschieden. Gleichwohl nimmt der Wohnungseigentümer nunmehr die übrigen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner auf Rückzahlung der erbrachten Wohngeldvorauszahlungen in voller Höhe in Anspruch. Dabei ist er der Auffassung, die Jahresabrechnungen für den in Rede stehenden Zeitraum entsprächen inhaltlich nicht den Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Abrechnung zu stellen seien und seien daher fehlerhaft, die Eigentümergemeinschaft mithin zur Rückzahlung verpflichtet.

Entscheidung

Diese Auffassung konnten die Richter im vorliegenden Verfahren nicht teilen. Festzustellen war hierbei zunächst, daß der Wohnungseigentümer die Wohngeldvorauszahlungen für die Jahre 1991 bis 1993 zu Recht geleistet hatte. über die Vorauszahlungen sämtlicher Wohnungseigentümer ist dabei gemäß § 28 Abs. 3 und 5 WEG vorzugehen: Der Verwalter hat eine Jahresabrechnung aufzustellen, die der Genehmigung durch Beschlußfassung der Wohnungseigentümerversammlung bedarf. Hierdurch wird dann aber auch die Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer in dem betreffenden Wirtschaftsjahr abschließend festgelegt. Der genehmigten Jahresabrechnung kommt so im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander eine verbindliche Wirkung zu.

Selbstverständlich aber kann der Wohnungseigentümer wegen des vorläufigen Charakters der Wohngeldvorauszahlungen dann einen Rückzahlungsanspruch haben, wenn die genehmigte Jahresabrechnung eine gegenüber den geleisteten Vorschüsse niedrigere Beitragsverpflichtung ergibt, zugunsten des Wohnungseigentümers also ein Guthaben ausweist.

In vorliegendem Fall ist dies aber gerade nicht der Fall, ein Erstattungsanspruch durch die feststellende Wirkung der Genehmigungsbeschlüsse zu den Jahresabrechnungen des in Rede stehenden Zeitraums ausgeschlossen. Das gilt zumindest insoweit, als im Anfechtungsverfahren hinsichtlich der die Jahresabrechnung genehmigenden Mehrheitsbeschlüsse seitens der damit befaßten Instanzen keine Unwirksamkeit festgestellt wurde. Da dieses Verfahren noch nicht rechtskräftig abgeschlossen ist, besteht natürlich noch die Möglichkeit, daß entsprechende Unwirksamkeit festgestellt wird. Aber auch dann hat der Eigentümer nur einen Rückzahlungsanspruch, wenn und soweit eine neu aufzustellende und durch die Wohnungseigentümerversammlung zu genehmigende Jahresabrechnung ein Guthaben ausweist.

Link zur Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss vom 08.05.1998, 15 W 83/98

Fazit:

Unabhängig von den obigen Ausführungen hat der Wohnungseigentümer aber auch aus einem anderen Gesichtspunkt keinen Anspruch auf Rückzahlung. Seinen Rückzahlungsanspruch hat er nämlich persönlich gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner geltend gemacht. Einer derartigen Anspruchsverfolgung steht jedoch das durch die Jahresabrechnung konkretisierte Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Auskehr eines Abrechnungsguthabens beschränkt sich vielmehr auf Befriedigung aus den aus der konkret abgerechneten Wirtschaftsperiode vorhandenen Geldmitteln bzw. auf Mitwirkung an der Durchsetzung in der Jahresabrechnung ausgewiesener Nachforderungen.