Erstveräußerung einer Hausmeisterwohnung bedarf keiner Zustimmung

Normenkette

§ 12 WEG, § 20 GBO, § 77 GBO, § 78 GBO

Kommentar

In einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung war vereinbart, dass eine bestimmte Wohnung zur Benutzung als Hausmeisterwohnung zur Verfügung zu stellen sei und nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verkauft werden dürfe. Diese Wohnung verkaufte nun der Bauträger-Eigentümer. Durch Zwischenverfügung des AG wurde im Anschluss an den Eintragungsantrag der Auflassung beanstandet, dass die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in grundbuchrechtlicher Form fehle. Das LG wies die Erinnerung / Beschwerde gegen die Zwischenverfügung zurück.

Auf die weitere Beschwerde hob das BayObLG die Vorentscheidungen auf, zur Sache mit dem Hinweis, dass im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Veräußerungsbeschränkungen wie alle Grundbucheintragungen der selbstständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht unterlägen. Diese Auslegung ergebe, dass die erstmalige Veräußerung der Wohnung durch den teilenden Grundstückseigentümer nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfe. In der Rechtsprechung sei anerkannt, dass eine vereinbarte Zustimmung nicht für den Fall der Erstveräußerung durch den Begründer von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG (Vorratsteilung) gelte. Die einschränkende Auslegung werde damit begründet, dass nicht davon ausgegangen werden könne, dass sich der Bauträger-Veräußerer auch selbst bei der Erstveräußerung des von ihm geschaffenen Wohnungseigentums dem von ihm aufgestellten Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG unterwerfen wolle. Diese Rechtsprechung treffe auch auf den vorliegenden Fall zu. Ein Bindungswille des Grundstückseigentümers sei auch im Falle der Erstveräußerung der Hausmeisterwohnung nicht zu erkennen; die Interessenlage sei nicht anders als bei einem Zustimmungserfordernis, das die Veräußerung nicht nur einer bestimmten, sondern aller Wohnungen betreffe.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 03.09.1987, BReg 2 Z 99/87)

kzu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Das in Auslegung der besagten Vereinbarung getroffene Entscheidungsergebnis entspricht m. E. nicht objektiven Auslegungsgrundsätzen und der Interessenlage der Beteiligten (insbesondere der restlichen Wohnungseigentümer). Sind Veräußerungen von Wohnungen von der Zustimmung eines Verwalters oder einer Gemeinschaft abhängig, so ist die Rechtsprechung [allerdings vom BGH später geändert] nicht zu beanstanden, welche die Erstveräußerung durch den Bauträger-Verkäufer vom Zustimmungserfordernis freistellt, zumal solche Ausnahmen im Regelfall in Vereinbarungen selbst ausdrücklich erwähnt und damit vereinbart werden.

Im vorliegenden Fall ist jedoch gerade die grundsätzliche Veräußerungszustimmung nicht vereinbart, nur für den Fall einer Hausmeisterwohnung ein entsprechender Vorbehalt gemacht. Dieser Vorbehalt hat bei einer Hausmeisterwohnung auch erhebliche Bedeutung, da dadurch bei anderen Wohnungserwerbern der berechtigte Eindruck erweckt wird, dass diese Wohnung stets zweckbestimmt als Hausmeisterwohnung in der Anlage zur Verfügung stehen solle; die Einschränkung der Veräußerung dieser Einheit liegt also m.E. durchaus im Interesse der restlichen Erwerber und sichert sozusagen diese Wohnung als Hausmeisterwohnung. Gerade die separate Erfassung nur dieser einen Einheit lässt den Sonderregelungscharakter dieser Vereinbarung erkennen; die richtige Auslegung dieser Klausel hätte m.E. deshalb zu dem Ergebnis führen müssen, dass sich hier speziell auch der Erstveräußerer einer Veräußerungsbeschränkung unterwerfen wollte. Dieser Sonderfall scheint mir nicht vergleichbar mit den bisher entschiedenen Fällen zu Veräußerungsbeschränkungen.

[Vgl. heute § 61 WEG, in Kraft ab 15.1.1994.]