Falsche Betriebskosten: der Vermieter kann keine Nachzahlung verlangen

Leitsatz

Erweisen sich Betriebskostenabrechnungen als sachlich falsch, nachdem die jeweiligen Salden längst ausgeglichen worden sind, so kann der Vermieter eine Korrektur zu seinen Gunsten nur in dem Ausnahmefall durchsetzen, daß mit Bekanntwerden neuer Abrechnungstatsachen ein Saldo erheblicher Größenordnung errechnet werden kann.

Sachverhalt

Nach dem Mietvertrag leisten die Mieter Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Der Vermieter muß dann jährlich abrechnen. Der Vermieter verlangt nun Nachzahlung von Betriebskosten für die Heizung. Die Heizkosten waren fehlerhaft ermittelt worden. Die Meßuhren für die Heizkostenanteile wurden seitens der Installationsfirma falsch beschriftet, der individuelle Verbrauch konnte daher den entsprechenden Mietvertragsparteien nicht zugerechnet werden. Daraufhin hat der Vermieter die Heizkosten neuberechnet. Die Mieter wollen die nicht zahlen.

Entscheidung

Der Vermieter kann keine Nachzahlung verlangen. Der vorbehaltlose Ausgleich der Heizkostenabrechnungen ist als vertragliche Vereinbarung anzusehen, mit dem sich die Mieter mit dem Ergebnis und den Modalitäten der Abrechnung einverstanden erklären. Dieser Vertrag ist wirksam. Der Vermieter kann ihn auch nicht wegen Irrtums anfechten (§§ 119 ff.): Er ist hier einem Berechnungsirrtum (externer Kalkulationsirrtum) unterlegen, indem er seinen Abrechnungen falsches Datenmaterial zugrunde gelegt hat. Auch die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage greifen nicht: Die falsche Beschriftung der Wärmemengenzähler durch die Handwerker des Vermieters liegt in dessen Risikobereich. Die Verwechslung ist auch zumindest anhand der Ableseprotokolle erkennbar gewesen. Dem Vermieter ist daher das Verschulden der Installationsfirma zuzurechnen.

Link zur Entscheidung

LG Koblenz, Urteil vom 27.02.1997, 12 S 340/96

Fazit:

Grundsätzlich kann der Vermieter eine unrichtige Abrechnung wegen Irrtums anfechten und anschließend eine neue korrekte Abrechnung erstellen, wenn z.B. aus Versehen zu geringe Beträge angesetzt oder Positionen übersehen wurden. Wenn der Saldo, der sich aus der Betriebskostenabrechnung ergibt aber zwischen den Parteien bereits ausgeglichen wurde, ist jede Partei mit nachträglichen Einwendungen ausgeschlossen, die bereits bei Rechnungserteilung hätten geltend gemacht werden können. Zahlt der Mieter die Betriebskostenabrechnung vorbehaltlos, ist damit ein Schuldbestätigungsvertrag geschlossen, durch den das Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Mieter bezüglich der Nebenkosten festgelegt ist.