Entscheidungsstichwort (Thema)
Ausschluß von Einwendungen nach Saldoausgleich hinsichtlich Nebenkostenabrechnung
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung ein Saldo, der zwischen den Parteien vorbehaltlos ausgeglichen wird, so ist jede Partei danach mit Einwendungen, die sich gegen die Berechnung der Nebenkosten richten und die zum Zeitpunkt des Saldoausgleichs bekannt oder erkennbar waren, ausgeschlossen (Vergleiche LG Marburg, 1979-11-14, 2 S 48/79, ZMR 1980, 153).
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Beklagten sind Mieter der im 3. Obergeschoß des Hauses der Klägerin gelegenen Wohnung Nr. 24. Nach dem Mietvertrag sind die Beklagten zu Vorauszahlungen für die Nebenkosten in Höhe von 181,- DM monatlich verpflichtet. Der Klägerin obliegt es, über die Nebenkosten jährlich eine Abrechnung zu erteilen.
Am 6.5.1985 erteilte die Klägerin für die vorausgegangene Abrechnungsperiode eine Nebenkostenabrechnung. Für die Beklagten errechnete sich hinsichtlich der Nebenkosten ein Betrag von 1352,76 DM. Hinzugezogen wurde die ermittelten Heizkosten in Höhe von 666,25 DM. Demzufolge ergab sich bei den von den Beklagten getätigten Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 2.172,- DM ein Guthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 152,99 DM Über diesen Betrag erteilte die Klägerin den Beklagten einen Verrechnungsscheck, der eingelöst wurde.
Die Ermittlung der Heizkosten, welche die Klägerin einer in diesem Bereich tätigen Firma übertragen hatte, war fehlerhaft. Der abzurechnende Zeitraum war falsch bestimmt. Ferner waren Namen vertauscht, so daß der individuelle Verbrauch nicht den entsprechenden Mietvertragsparteien zugerechnet werden konnte.
Am 31.7.1985 erstellte die Klägerin eine abgeänderte Nebenkostenabrechnung und gab hierin die auf die Beklagten entfallenden Heizkosten mit 2011,23 DM an. Gleichzeitig forderte sie unter Einbeziehung des bereits erstatteten Betrages und der erfolgten Vorauszahlungen eine Summe von insgesamt 1344,98 DM nach.
Entscheidungsgründe
Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg. Ihr steht aus dem Mietvertrag kein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten zu. Dabei kann es dahinstehen, ob die Nebenkostenabrechnung der Klägerin v. 31.7.1985 ordnungsgemäß erstellt ist oder nicht.
Die Klägerin ist nämlich bereits durch die Erteilung der ersten Abrechnung v. 6.5.1985 i.V. mit dem Ausgleich des damals festgestellten Guthabens der Beklagten gehindert, ihr in der ersten Abrechnung unterlaufene Abrechnungsfehler durch eine zweite Abrechnung den Beklagten gegenüber zu korrigieren.
Die Parteien haben nämlich auf der Grundlage der ersten Abrechnung der Klägerin einen Schuldbestätigungsvertrag geschlossen, der das Schuldverhältnis zwischen ihnen hinsichtlich der Nebenkosten festlegte. Den Vertragsabschluß auf der Grundlage der ersten Abrechnung hat die Klägerin den Beklagten durch die vorbehaltlose Hingabe des Verrechnungsschecke konkludent angeboten. Die Vertragsannahme erfolgte seitens der Beklagten durch die widerspruchslose Einlösung des Schecks.
Durch diesen Bestätigungsvertrag haben die Parteien sich darauf geeinigt, die Höhe der geschuldeten Nebenkosten auf der Grundlage der Abrechnung v. 6.5.1985 festzulegen. Mit Einwendungen, die sich gegen diese Berechnung richten und zum Zeitpunkt des Abschlusses des Anerkenntnisvertrages bekannt oder erkennbar waren, sind die Parteien danach ausgeschlossen.
Im Mietvertrag kann die Höhe der verbrauchsabhängigen Nebenkosten nicht bestimmt werden. Eine Vereinbarung kann nur darüber erfolgen, in welchem Umfange und nach welchen Abrechnungsmaßstäben der Mieter zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet ist. Die nach Abschluß der Berechnungsperiode erteilte Nebenkostenabrechnung schafft ergänzende Klarheit über die konkreten Verpflichtungen des Mieters. Der Vermieter, welcher die Abrechnung erstellt hat oder hat erstellen lassen, kann ihre Richtigkeit anhand der ihm zur Verfügung stehenden bzw. von der Abrechnungsfirma zur Verfügung gestellten Unterlagen überprüfen. Der Mieter seinerseits hat ebenfalls ausreichende Kontrollmöglichkeiten. Zum einen muß die Abrechnung nachvollziehbar und verständlich sein, zum anderen kann er Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen. Wird nach einer von beiden Seiten möglichen Prüfung die sich nach der Abrechnung für eine der Vertragsparteien ergebende Forderung vorbehaltlos ausgeglichen, wird damit das Schuldverhältnis auf der Grundlage der Abrechnung festgelegt (vgl. LG Lüneburg MDR 1979, 759; LG Marburg ZMR 1980, 153 f.).
Es kann nämlich nicht, insoweit schließt sich die Kammer den Ausführungen des LG Marburg (a.a.O.) an, angehen, daß nach vorbehaltsloser Ausgleichung einer ermittelten Forderung eine der Vertragsparteien nachträglich Einwendungen erheben kann, die bereits wahrend des Verfahrensablaufs der zur Abrechnung führte, bekannt waren bzw. bekannt sein konnten. Es ist der Sinn der vom Vermieter alsba...