Fehlerhafte Kontenführung und (verspätete) Abrechnung führten zu sofortiger Abberufung des Verwalters

Normenkette

§ 26 Abs. 1 WEG, § 28 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG

Kommentar

1. Setzt ein Verwalter entstandene Ausgaben nicht in die Jahresabrechnung des betreffenden Jahres oder bei mangelnder Deckung nicht in den Wirtschaftsplan für das nächste Jahr ein, sondern berücksichtigt er diese erst mehrere Jahre später ohne nahere Erläuterung in der Jahresabrechnung, und erteilt er auch auf Anforderung der Wohnungseigentümer keine Erklärung hierzu, so berechtigt dieses Verhalten die Gemeinschaft zur sofortigen Abberufung dieses Verwalters.

Die vom Verwalter zu erstellende Jahresabrechnung muss sämtliche Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Jahres enthalten die zeitnahe Abrechnung gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Für Gelder der Wohnungseigentümer sind eigene Konten zu führen; hiergegen hat der Verwalter im vorliegenden Fall verstoßen, da Beträge der Wohnungseigentümer auf einem Konto der Verkäuferin (einer Firma des Geschäftsführers des Verwalters) verbucht wurden, was unzulässig ist. Die Buchungen führten auch zu Unklarheiten im Zusammenhang mit Rücklagegeldern, die auf anderem Konto gebucht wurden. Die Unklarheiten und Verwicklungen konnten bisher nicht ausgeräumt werden. Es gab auch zeitversetzte Soll- und auch Verrechnungsbuchungen. Ebenso hatte der Verwalter keine Vollmacht zur Darlehensaufnahme zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft, was gleichzeitig zu Kontenüberziehungs-Zinsbelastungen führte.

Ein Verwalter hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben zu erstatten und die Belege vorzulegen. Die Abrechnung muss dabei vollständig, übersichtlich und nachvollziehbar sein; weiterhin muss sie sämtliche Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Jahres enthalten und auch zeitnah sein. Nur so wird die Überprüfung einzelner Rechnungsposten durch die Wohnungseigentümer ermöglicht, was nach längerem Zeitablauf nicht mehr gewährleistet oder zumindest stark erschwert ist. Angeblich entstandene Ausgaben waren hier weder in Abrechnungen für die Jahre 86 oder 87 eingestellt noch - mangels Liquidität - in Wirtschaftspläne für die Folgejahre aufgenommen. Erstmals in einer Jahresabrechnung 1992 wurde ein hoher Soll-Betrag berücksichtigt, ohne den Eigentümern die Grundlage dieses Rechnungspostens zu erläutern. Für 1992 wurde die Verwaltung auch nicht entlastet.

2. Das rechtliche Gehör des Verwalters zur Abberufungsbeschlussfassung sei vorliegend nicht dadurch verletzt worden, dass durch Geschäftsordnungsbeschluss in der betreffenden Versammlung eine Änderung der Reihenfolge zu behandelnder Tagesordnungspunkte beschlossen wurde. Ein solcher Beschluss ohne materiellen Regelungsinhalt kann nicht eigenständig angefochten werden.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung zu Lasten des unterlegenen Antragstellers des Abberufungs-Beschluss-Anfechtungsverfahrens bei Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren von DM 12.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 16.11.1995, 2Z BR 108/95)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung