Fernwärme

Leitsatz

• Intern wohnungeigentumsrechtlich einheitliche Heizkostenabrechnung bei Fernwärme-Anschlüssen der einzelnen Häuser einer Mehrhaus-Anlage

  Amtsermittlungspflicht des Gerichts und Mitwirkungspflicht der Beteiligten bei der Tatsachenfeststellung (hier: wirksame Vertreterstimmen)

  Zustellanschrift eines Eigentümers ausreichend

Normenkette

§ 25 Abs. 1 WEG, § 28 Abs. 5 WEG, § 43 Abs. 1 WEG, § 12 FGG, § 8 HeizkostenV

Kommentar

Zu 1: Auch wenn eine Wohnanlage mit mehreren Häusern über mehrere Anschlüsse mit Fernwärme versorgt wird, kommt eine getrennte Abrechnung und Beschlussfassung über die Heizkosten nicht in Betracht, wenn dies nicht in der Gemeinschaftsordnung oder durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluss angeordnet ist.

Mit Fernwärmeversorgungsunternehmen abgeschlossene verschiedene Bezugsverträge betreffen ebenso wie die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) vom 20. 6. 1980 nur das Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und dem Fernwärmeversorgungsunternehmen. Die Abrechnung der Kosten, wie sie in der Eigentümerversammlung beschlossen wird, betrifft hingegen das Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft. Da im vorliegenden Fall die Gemeinschaftsordnung eindeutig die Eigentümer aller Wohnungen der Anlage als eine Gemeinschaft behandelt, war im vorliegenden Fall eine interne getrennte Abrechnung nach Häusern nicht zulässig.

Nach vorliegender Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung war es auch den Eigentümern verwehrt, die Kosten für Bezug und Entsorgung des Warmwassers durch einfachen Mehrheitsbeschluss zum Bestandteil der Warmwasserkosten zu machen. § 8 Abs. 2 der Heizkostenverordnung enthält die ausdrückliche Einschränkung, dass zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage die Kosten der Wasserversorgung nur dann gehören, wenn sie nicht gesondert abgerechnet werden. Dies wurde aber in der Gemeinschaftsordnung hier angeordnet, wo unter den Betriebskosten, die nach Miteigentumsanteilen zu tragen sind, u. a. Kanalbenutzungsgebühren und Wassergeld aufgeführt sind.

Bei den Heizkosten kann auch ein Betrag für die Bedienung eingesetzt werden. Nach dem vom Landgericht zugrunde gelegten Gutachten ist für Heizanlagen dieser Größe eine Vielzahl von Überprüfungs- und Einstellmaßnahmen gesetzlich vorgeschrieben, die im ganzen Jahr einen Arbeitsaufwand von etwa 170 Stunden erforderten. Ob ein Hausmeister diese Arbeiten tatsächlich erledigt, hat keinen Einfluß auf die Wirksamkeit der Abrechnung; wohl aber dürfen die angesetzten Bedienungskosten den angemessenen Betrag für 170 Hausmeisterstunden nicht überschreiten.

Zu 2: Trotz der Amtsermittlungspflicht des Gerichts obliegt im streitigen Wohnungseigentumsverfahren den Beteiligten eine Mitwirkungspflicht bei der Tatsachenfeststellung. Das Gericht hat daher den konkreten Sachvortrag eines Beteiligten, der durch Urkunden im Besitz anderer Beteiligter überprüft werden könnte, seiner Entscheidung zugrunde zu legen, wenn der Sachvortrag nicht bestritten wird.

Im vorliegenden Fall ging es um die Frage der Beschlussfähigkeit und wirksamer Vertreterstimmen gemäß - zulässiger - eingeschränkter Stimmrechtsvertretervereinbarung. Der anfechtende Eigentümer hatte die rechtliche Wirksamkeit der Vollmachten schriftsätzlich gerügt, ohne dass die Antragsgegner dazu Stellung bezogen hatten. Der Antragsteller hatte damit zur behaupteten Beschlussunfähigkeit alle Tatsachen so konkret vorgetragen, wie es ihm möglich war, so dass aufgrund dieses Vortrages starke Zweifel an der Beschlussfähigkeit der Versammlung von Anfang an begründet waren. Es wäre Sache der Antragsgegner gewesen, anhand der einzelnen Vollmachten nachzuweisen, dass nur vertretungsberechtigte Personen in der besagten Versammlung anwesend waren, die auch die Stimmen der Vertretenen wirksam abgeben konnten. Nur die Antragsgegner und insbesondere der Verwalter waren dazu in der Lage. Sie haben insoweit ihre Mitwirkungspflicht an der Aufklärung des Sachverhaltes verletzt. Das Gericht mußte von Amts wegen insoweit keine Ermittlungen anstellen.

Nach den Grundsätzen der materiellen Feststellungslast mußten sich Zweifel an der Beschlussfähigkeit der Versammlung zu Lasten der Antragsgegner auswirken, so dass davon auszugehen war, dass die Versammlung von Anfang an beschlussunfähig war (mit der Folge der Ungültigkeit angefochtener Beschlüsse). In der Rechtsbeschwerdeinstanz konnten neuerlich unterbreitete Beweisangebote als neuer Sachvortrag nicht mehr berücksichtigt werden.

Zu 3: Anträge eines Antragstellers sind nicht deshalb unzulässig, weil er an seiner amtlich gemeldeten Anschrift nicht mehr wohnt, an seiner Zustellanschrift hingegen nicht gemeldet ist. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Angabe einer Zustellanschrift jedenfalls im Wohnungseigentumsverfahren zur Identifizierung eines Beteiligten ausreicht (BayObLG vom 2. 8. 1990, WE 1991, 295).

An dieser Rechtsansicht, bei der der Senat auch die Rechtsprechung des BGH (NJW 1988, 2114/2115) berücks...