FF 06/2024, Steuerliche Fallstricke bei Scheidungsfolgen ... / IV. Zugewinnausgleichsanspruch – Erfüllung durch Übertragung einer Immobilie – Steuerliche Problematiken dieser Gestaltungsform

Grundsätzlich ist der Ausgleichsanspruch nach den §§ 1372 ff. BGB, wie bereits erwähnt auf Geld gerichtet.

Nach § 3 Nr. 2 EStG unterliegt dieser Ausgleichsanspruch grundsätzlich weder der Einkommen- noch gem. § 5 ErbStG der Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Wird jedoch anstelle des Geldes ein Vermögensgegenstand zum Ausgleich desselben übertragen, so kann sich dadurch eine Steuerlast ergeben.

Wird beispielsweise eine vermietete Immobilie übertragen, die noch nicht 10 Jahre gehalten wurde (§ 23 EStG) oder eine Immobilie, die aus einem Betriebsvermögen stammt, als Ausgleich übertragen, ist der maßgeblich durch die Übertragung/Entnahme entstehende Gewinn, bestehend aus den sog. "stillen Reserven",^[12] steuerpflichtig.

Vom Grundsatz her ermöglicht § 1383 BGB die Übertragung bestimmter Vermögensgegenstände unter Anrechnung auf die Ausgleichsforderung. Steuerlich handelt es sich beispielsweise bei der Übertragung einer nicht selbstgenutzten privaten Immobilie von einem Ehegatten auf den anderen um ein privates Veräußerungsgeschäft. Unter den in § 23 EStG genannten Voraussetzungen, insbesondere der 10-Jahresfrist ist der Saldo aus Veräußerungserlös und seinerzeitigen Anschaffungskosten zu versteuern.

Probleme kann es allerdings auch bei selbstgenutzten Wohnhäusern geben, wenn diese innerhalb der 10-Jahresfrist nicht mehr selbst bewohnt, sondern ausschließlich vom anderen Ehegatten (wegen der Trennung) genutzt werden.

Dazu folgende Beispiele^[13]:

Beispiel 1:

M und F lassen sich scheiden. F hat gegenüber M einen Zugewinnausgleichsanspruch in Höhe von 150.000 EUR. Um diesen Ausgleichsanspruch zu erfüllen, überträgt M der F eine vermietete Eigentumswohnung, die er vor 8 Jahren zum Kaufpreis von 120.000 EUR erworben hatte. Die Wohnung ist mittlerweile 150.000 EUR wert.

Die Wohnung wurde jährlich mit 2 % abgeschrieben.

Lösung:

Da die Immobilie weniger als 10 Jahre im Eigentum des M stand, ist der Saldo aus aktuellem Verkehrswert und seinerzeitigen Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen zu versteuern.

Es ergibt sich ein (fiktiver) Veräußerungsgewinn in Höhe von 49.200 EUR, die M im Jahr der Übertragung zusätzlich versteuern muss.

Der Wert setzt sich aus dem gestiegenen Marktwert und den Abschreibungen zusammen.

Beispiel 2:

M ist Alleineigentümer des vormals mit seiner Frau selbstgenutzten Wohnhauses. M ist seit Beginn des Getrenntlebens, das zwei Jahre vor der Scheidung liegt, aus dem ehemals gemeinsam genutzten Haus ausgezogen. Seine Frau bewohnt das Haus nun noch mit den gemeinsamen Kindern.

Fraglich erscheint, ob das Haus für M steuerlich noch als eigen genutzte Immobilie gilt. Dabei ist auf die Wohnsituation des Eigentümers abzustellen. M nutzt die Immobilie nicht mehr. Eine Immobilie gilt auch dann nicht mehr als selbst genutzt, wenn sie dem dauerhaft getrenntlebenden Ehegatten überlassen ist.^[14] Sonst wären Unterhaltskonstrukte mit fiktiven Mieten nicht möglich. Auch hier fällt entsprechend Steuer an.

Wohnt ein Kind, beispielsweise zu Studienzwecken in einer Eigentumswohnung, die dem M gehört, hängt die Besteuerung davon ab, hängt die Besteuerung davon ab, ob das Kind für die Nutzung Miete zahlt oder nicht.

Bei unentgeltlicher Nutzung gilt sie als zu eigenen Wohnzwecken einem nahen Angehörigen überlassen und damit beim Eigentümer als selbst genutzt. Zahlt das Kind Miete, handelt es sich um eine vermietete Immobilie mit der Pflicht zur Besteuerung.

Bei Bauland, dass erst später bebaut wird, gilt für die 10-Jahresfrist des § 23 EStG, dass schon der Kauf des Baulandes für die 10-Jahresfrist zählt, auch, wenn es erst Jahre später bebaut und vermietet wird.

Problempunkte

Soweit daher die verkaufte Immobilie von den Ehepartnern zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist, werden sich aus der Übertragung bzw. einem Verkauf keine einkommensteuerrechtlichen Folgen ergeben.

Wird eine Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet, ist dies für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG unschädlich, wenn der Steuerpflichtige das Immobilienobjekt – zusammenhängend – im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Aber:

Ein vorschneller Auszug aus Familienwohnheim kann steuerlich nachteilig sein.

Vorsicht ist geboten, wenn derjenige Ehepartner vor dem Verkauf ausziehen will, dem das Objekt gehört bzw. wenn ein Ehepartner auszieht, der Miteigentümer ist. Nur soweit z.B. die Ehefrau mit einem Kind i.S.d. § 32 EStG in dem Familienheim wohnen bleibt, wird dieses trotz Auszugs des Alleineigentümers als ein zu eigenen Wohnzwecken des Alleineigentümers genutztes Wohnheim angesehen.

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG liegt nicht vor, wenn der hälftige Miteigentumsanteil des Steuerpflichtigen an einer Wohnung ausschließlich einem i.S.d. § 32 EStG^[15] zu berücksichtigenden neunjährigen Kind unentgeltlich überlassen worden sein soll, da...