FF 2/2017, Zuweisung von Genossenschaftswohnungen bei fa ... / 1. Verlust der Körperschaft- und Gewerbesteuerfreiheit

Zu Recht weisen Lützenkirchen^[15] und Roth^[16] auch darauf hin, dass das Anwachsen des Anteils der nicht der Genossenschaft angehörenden Wohnungsnutzer zu erheblichen steuerlichen Nachteilen führen kann.^[17] Nach § 5 Abs. 1 Nr. 10 S. 1 KStG sind Wohnungsbaugenossenschaften von der Körperschaftsteuerpflicht befreit.^[18] Diese Befreiung besteht, so lange wie die Einnahmen der Genossenschaft, die sich nicht aus der begünstigten Tätigkeit ergeben, den Anteil von 10 % nicht übersteigen. Eine gleichlautende Steuerbefreiung ergibt sich aus § 3 Nr. 15 GewStG für die Gewerbesteuer.^[19] Liegt eine Überschreitung vor, so sind alle, nicht nur die überschreitenden, Einnahmen der Genossenschaft steuerpflichtig.

Die Überlassung des Wohnraums an Personen, die keine Genossen sind, kann daher zu einer Körperschaft- und/oder Gewerbesteuersteuerbelastung für die gesamten Einnahmen führen. Auf die Ursache der Überlassung kommt es steuerrechtlich nicht an. Die Steuerpflicht tritt ein, sobald der, diese voraussetzende, Tatbestand erfüllt ist. Auch ist für die steuerliche Behandlung nicht entscheidend, ob die Genossenschaft sich an der vorliegenden Situation ein Verschulden zurechnen lassen muss.

Auch wenn die Steuerfreiheit wegen Unterschreitens der genannten Grenze noch vorliegt, entstehen durch die Überlassung an Nichtmitglieder Kosten. Denn die diesbezüglichen Einnahmen müssen buchhalterisch gesondert erfasst in eine Teil-Steuerbilanz eingestellt werden.^[20] Zudem sind diese Einnahmen unterhalb der Grenze der §§ 5 Abs. 1 Nr. 10 S. 2 KStG, 3 Nr. 15 GewStG der Körperschaftsteuer bzw. Gewerbesteuer unterworfen.

Insgesamt erweist sich damit die Überlassung von Wohnraum an Personen, die nicht Mitglieder der Genossenschaft sind, als vermeidbare Mehrbelastung. Sie wird sogar zum steuerlichen Risiko, wenn sich der Anteil der in §§ 5 Abs. 1 Nr. 10 S. 2 KStG, 3 Nr. 15 GewStG genannten Grenze nähert oder diese überschreitet. Da die Kündigung der Mitgliedschaft durch den Insolvenzverwalter, Treuhänder oder das Mitglied nicht kalkulierbar ist, muss der Anteil der Nichtmitglieder möglichst gering gehalten werden. Im Interesse der Genossenschaft dürfte eine vollständige Vermeidung liegen. Noch deutlicher wird das Interesse der Genossenschaft, Nichtmitgliedern keine Wohnräume zu überlassen, wenn durch die Anwachsung verhindert würde, bei Nichtzahlung der Nutzungsentschädigung den Ausschluss aus der Genossenschaft nach § 68 GenG vollziehen zu können, weil dann die Grenze von 10 % mit allen steuerlichen Konsequenzen überschritten wird. Die Genossenschaft müsste dann Zahlungsausfälle zur Vermeidung von Steuerlasten im Interesse vertragsuntreuer Genossen hinnehmen. Eine Weitergabe an die Mieter oder Wohnungsberechtigten scheidet aus, weil die Steuerzahlungen keinen Grund i.S.d. §§ 558 ff. BGB für eine Erhöhung der Miete oder des Nutzungsentgeltes darstellen.^[21]

[15] Vgl. Lützenkirchen, WuM 1994, 5.

[16] Vgl. Roth, NZM 2009, 850; ebenso nunmehr Derichs, NZFam 2014, 830.

[17] Ebenso AG Senftenberg BeckRS 2007, 02886.

[18] Eingeführt durch das Steuerreformgesetz 1990 vom 25.7.1988, Art. 2 – Änderung des Körperschaftsteuergesetzes –, BGBl I 1988, 1093.

[19] Eingeführt durch das Steuerreformgesetz 1990 vom 25.7.1988, Art. 3 – Änderung des Gewerbesteuergesetzes –, BGBl I 1988, 1093.

[20] Vgl. Roth, NZM 2009, 850.

[21] Vgl. Lützenkirchen, WuM 1994, 5.