Finanzverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEMoG) / 1.3 Exkurs: Untreue

Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass die gemeinschaftlichen Gelder für den Verwalter tabu sind, auch wenn die Versuchung im Einzelfall einmal groß sein sollte. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 266 StGB macht sich derjenige strafbar, der die ihm eingeräumte Befugnis, über fremdes Vermögen zu verfügen, missbraucht und dabei dem anderen einen Nachteil zufügt. Der Straftatbestand ist insbesondere dann erfüllt, wenn der Verwalter von dem gemeinschaftlichen Girokonto

• Zahlungen für andere von ihm verwaltete Wohnungseigentümergemeinschaften leistet,
• Zahlungen rechtsgrundlos an sich selbst leistet oder
• überhöhte Verwalterentgelte vereinnahmt.

Zahlungen für andere Eigentümergemeinschaften

Aus der Verpflichtung des Verwalters zur strikten Vermögenstrennung darf er zunächst keine Zahlungen mit Mitteln einer Wohnungseigentümergemeinschaft für andere von ihm verwaltete Eigentümergemeinschaften leisten. Dies darf er auch dann nicht, wenn aufgrund eines Notfalls akuter Liquiditätsbedarf bei der jeweils anderen verwalteten Gemeinschaft besteht. Auch hier ist neben dem objektiven Tatbestand einer Untreue nach § 266 StGB auch deren subjektiver Tatbestand erfüllt, da der Verwalter ja bewusst Gelder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch nimmt, derer er zur Vermögenssorge verpflichtet ist.^[1]

Rechtsgrundlose Zahlungen an sich

Selbstverständlich darf der Verwalter auch keine Gelder der Gemeinschaft auf sein Geschäfts- oder Privatkonto transferieren. Der in § 266 Abs. 1 StGB erforderte Vermögensnachteil liegt darin, dass die Wohnungseigentümer diejenige besondere Sicherung verlieren, die das Wohnungseigentumsgesetz ihnen zudenkt. Denn die getrennte Anlage oder Haltung der Gelder dient dem Zweck, den Rückzahlungsanspruch des Wohnungseigentümers im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Verwalters vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. Die Untertreuehandlung ist bereits im Transfer von Geldern der Gemeinschaft auf ein Konto des Verwalters zu sehen.^[2]

Insbesondere überhöhtes Verwalterentgelt

In diesem Zusammenhang darf sich der Verwalter auch keine überhöhten Verwalterentgelte auszahlen. Selbstverständlich ist er berechtigt, tatsächlich angefallenes Verwalterentgelt, also insbesondere die Verwaltergrundvergütung, dem gemeinschaftlichen Konto zu entnehmen. Sind Sondervergütungstatbestände im Verwaltervertrag geregelt und tatsächlich angefallen, darf sich der Verwalter auch diese entsprechende Vergütung auszahlen. Geht er aber über diese Befugnis hinaus, macht er sich der Untreue strafbar.

[1] AG Schwäbisch Hall, Urteil v. 15.4.2013, 3 Ds 45 Js 27050/10; AG Öhringen Urteil v. 26.11.2015, 3 Ls 52 Js 9294/14.

[2] BGH, Urteil v. 23.8.1995, 5 StR 371/94, NJW 1996, 65.