Flächenabweichung – Mieter muss Gebrauchsbeeinträchtigung beweisen

1 Leitsatz

Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und ggf. zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird.

2 Normenkette

§ 536 Abs. 1, 3 BGB

3 Das Problem

Die Angabe einer Fläche im Mietvertrag stellt nach der Rechtsprechung des BGH eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebene Fläche liegt, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es in diesem Fall nicht. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag mit "ca. ... m²" angegeben ist. Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht (BGH, Urteile v. 24.3.2004, VIII ZR 133/03; v. 28.9.2005, VIII ZR 101/04; v. 28.10.2009, VIII ZR 164/08).

Eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche kann den Mieter auch zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigen. Dabei ist eine Unterschreitung von mehr als 10 % jedenfalls als erheblich anzusehen, da in diesem Fall ein Mangel der Mietsache gegeben ist, der zur Folge hat, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache (i. S. v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB) nicht gewährt wird. Allerdings kann der Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung verwirken, z. B. wenn er bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10 % unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen (BGH, Urteil v. 29.4.2009, VIII ZR 142/08).

4 Die Entscheidung

Dazu hat der BGH in einem neuen Urteil entschieden, dass eine Mietminderung auch dann nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist, wenn bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe aufweist, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt; allerdings muss der Mieter in diesem Fall konkret darlegen und ggf. beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird. Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche einem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.

5 Entscheidung

BGH, Urteil v. 25.11.2020, XII ZR 40/19, WuM 2021 S. 97