Fördermittel und Mieterhöhung - Instandsetzungszuschüsse bei Mietanpassung unerheblich

Leitsatz

Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, in welchem der Vermieter erhaltene öffentliche Fördermittel nicht angegeben hatte. Der BGH gibt dem Vermieter recht. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderungen des § 558 BGB. Danach muss der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnehmen. Werden Fördermittel undifferenziert zum Zwecke der Instandsetzung und Modernisierung gewährt, muss dem Mieter jedenfalls mitgeteilt werden, wann der Vermieter welche öffentlichen Mittel zu welchem Zweck - Modernisierung oder Instandsetzung - erhalten hat, um den Mieter in die Lage zu versetzen, gegebenenfalls substanziierte Einwendungen gegen das Erhöhungsverlangen vorbringen zu können. Der im Förderungsvertrag angegebene Förderzweck ist entscheidendes Kriterium dafür, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden. Danach betrafen die Zuschüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen. Hierfür gewährte Drittmittel führen nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete und sind deshalb auch nicht im Mieterhöhungsverlangen anzugeben.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 19.1.2011 – VIII ZR 87/10

Fazit:

Instandsetzungskosten muss der Vermieter selbst tragen und aus einer Modernisierungsmieterhöhung herausrechnen. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass der Mieter im Rahmen der Mieterhöhung auch keinen Anspruch auf einen Abzug von öffentlichen Fördermitteln hat, welche dem Vermieter zum Zwecke der Instandsetzung gewährt wurden. Es ist vielmehr einzig und allein Sache des Zuschussgebers zu bestimmen, welchen Zweck er fördern will.

Führt der festgelegte Förderzweck dazu, dass die gewährten Mittel nach den gesetzlichen Vorschriften bei einer Mieterhöhung nicht anzurechnen sind, hat der Mieter auch keinen Anspruch darauf, dass die Mieterhöhungsbeträge gekürzt werden. Öffentliche Fördermittel muss der Vermieter in solchen Fällen angeben und an den Mieter weitergeben, wenn diese zu Zwecken der Modernisierung gewährt wurden.