Formfehlerhafter, vom Verwalter angefochtener Beschluss über seine Abberufung

Normenkette

§ 24 WEG, § 26 WEG, § 43 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Der durch Mehrheitsbeschluss abberufene Verwalter kann diesen Beschluss, nicht jedoch den Beschluss über die Wahl eines neuen Verwalters, anfechten.

Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (NJW 89, 1087) ist allgemein anerkannt, dass ein durch die Versammlung abberufener Verwalter, der nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, den Abberufungsbeschluss entspr. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEGanfechten kann, da sich sein Interesse nicht in der Wahrung seiner Vergütungsansprüche erschöpft, sondern ihm daran gelegen sein kann, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters gem. § 27 WEG wahrzunehmen.

Allerdings besteht für einen abberufenen Verwalter kein Rechtsschutzbedürfnis, einen Verwalter-Neubestellungsbeschluss anzufechten; dies ist von Amts wegen zu berücksichtigen, da seine Rechtsstellung durch die Neuwahl eines Verwalters nicht berührt wird. Eine solche Beschlussanfechtung ist als unzulässig zu verwerfen.

2. Der durch Beschluss abberufene Verwalter kann sich in seiner Anfechtung auch auf Formfehler der betreffenden Versammlung/Einberufung berufen. Im vorliegenden Fall hatte ein Verwaltungsbeiratsvorsitzender zur Versammlung geladen; er begründete Säumnisse nach § 24 Abs. 2 und Abs. 3 WEG damit, dass auf die Einhaltung "exakter Formalien" aus Gründen der Eilbedürftigkeit verzichtet wurde. Versäumt wurde also die Einhaltung des Minderheitenquorums nach § 24 Abs. 2 WEG oder gerichtliche Antragstellung eines Eigentümers auf Ermächtigung eines Beteiligten zur Einberufung einer außerordentlichen Versammlung analog § 37 Abs. 2 BGB. Auch von einer pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters auf Einberufung konnte vorliegend nicht gesprochen werden. Jeder Beteiligte hat ein Recht darauf, dass Beschlüsse in einem formell ordnungsgemäßen Verfahren gefasst werden.

Eine Anfechtung eines formfehlerhaften Beschlusses hätte nur dann aus Kausalitätsüberlegungen keinen Erfolg, wenn feststehen würde, dass gefasste Beschlüsse nicht auf einem solchen Einberufungsmangel beruhen könnten (diese Feststellungen konnten vom Landgericht nicht getroffen werden). Es hätte hier insbesondere nach der zum Gesellschaftsrecht entwickelten Rechtsprechung des BGH (NJW 72, 1320, 1321) fehlende Kausalität des Einberufungsmangels nur dann festgestellt werden können, wenn klar zutage läge, dass ein Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung und Durchführung der Versammlung in gleicher Weise zustande gekommen wäre. Die Möglichkeit, dass der durch einen Mangel Betroffene das Beschlussergebnis hätte beeinflussen können, müsse also nicht nur unwahrscheinlich sein, sondern bei vernünftiger Betrachtung unter keinen Umständen in Betracht kommen.

3. Ohne Rechtsbindung wies der Senat allerdings noch auf folgendes hin:

Die Ungültigkeit eines Versammlungsbeschlusses zur Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages besagt noch nichts darüber, ob diesem Verwalter weiterhin eine Vergütung zusteht. Eine aufgrund des angefochtenen Beschlusses - der bis zur Rechtskraft einer gerichtlichen Ungültigkeitserklärung im Anfechtungsverfahren wirksam und beachtlich war - ausgesprochene Kündigung des Verwaltervertrages könnte wirksam sein und bei Fehlen eines wichtigen Grundes u. U. in eine fristgerechte Kündigung gem. § 140 BGBumgedeutet werden (vgl. hierzu KG, NJW-RR 1989, 839, 840).

4. Gerichtskostenquotelung für alle drei Instanzen ohne außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren von 6.000,- DM.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 02.09.1996, 15 W 138/96)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung