Formularklausel - Unpünktliche Mietzahlungen: Voraussetzungen für fristlose Kündigung

Leitsatz

Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB alte Fassung bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Fakten:

Der Mietvertrag war 1983 geschlossen worden. Danach ist die Miete bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zu zahlen. Er sieht auch vor, dass eine Aufrechnung einen Monat vor Fälligkeit der Miete anzuzeigen ist. Der Mieter hatte die Miete jahrelang erst zur Monatsmitte gezahlt. Der Vermieter kündigte 2007 fristlos wegen unpünktlicher Mietzahlungen trotz mehrfacher Abmahnungen. Der BGH entscheidet differenzierend: Eine Formularklausel, nach der die Miete abweichend von § 551 Abs. 1 BGB aF für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, ist für sich genommen zulässig. Die Kombination von der Vorauszahlungsklausel mit einer Aufrechnungsklausel, die das Minderungsrecht des Mieters erheblich einschränkt, ist zwar hier wirksam, denn sie verlangt nur, dass der Mieter die beabsichtigte Aufrechnung einen Monat vor der Fälligkeit anzeigt. Der Mieter kann hier bei einem im laufenden Monat nach Zahlung der Miete erstmals auftretenden Mangel die Minderung für diesen Monat erst bei der Mietzahlung für den übernächsten Monat berücksichtigen, weil er die Aufrechnung wegen der geminderten Miete einen Monat zuvor ankündigen muss. Eine bloße Verschiebung des Minderungsrechts um ein oder zwei Monate stellt aber keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die fristlose Kündigung ist hier aber nicht wirksam, weil der Vermieter über viele Jahre hinweg widerspruchslos hingenommen hatte, dass der Mieter die Miete erst zur Monatsmitte zahlte.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 191/10BGH, Urteil vom 4.5.2011 – VIII ZR 191/10

Fazit:

Der Vermieter kann den Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung liegt vor, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiter unpünktlich zahlt. Die fehlende Abmahnung wiederkehrender Vertragsverletzungen lässt diese nicht in milderem Licht erscheinen. Nimmt der Vermieter wiederkehrendes vertragswidriges Verhalten des Mieters aber über Jahre hin, setzt er den Anschein, dass er keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen sieht. Der Vertrag gilt also als entsprechend geändert, und zwar auch dann, wenn der Vermieter als Erwerber in den Mietvertrag eingetreten ist. Er kann dann nur noch versuchen, mit dem Mieter eine einvernehmliche Vereinbarung zu treffen.