Gärtnerische Pflegemaßnahmen (Zurückschneiden einer Hecke) als ordnungsgemäße Instandhaltung oder bauliche Veränderung?

Normenkette

§ 15 Abs. 1 WEG, § 21 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 134 BGB

Kommentar

a) Zur Abgrenzung von Gebrauchsbefugnissen des Sondernutzungsberechtigten gegenüber Verwaltungsbefugnissen aller Wohnungseigentümer (hier: Bestimmung der Ausgestaltung einer das Grundstück einheitlich umfriedenden Hecke).

b) Zurückschneiden einer Hecke als Instandhaltung.

c) Ob das Schneiden einer Fichtenhecke gegen eine Baumschutzverordnung verstößt, kann für die Frage der Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses ungeprüft bleiben, wenn der Eigentümerbeschluss es dem Verwalter überlässt, vor der Ausführung des Beschlusses zu klären, ob eine Genehmigung nach der Baumschutzverordnung erforderlich ist.

d) Rechtsschutzbedürfnis für Antrag auf Ungültigerklärung auch eines bereits vollzogenen Eigentümerbeschlusses.

Auch wenn ein Eigentümerbeschluss bereits vollzogen sein sollte, bestehe das rechtliche Interesse der Antragsteller an einer Ungültigerklärung des Beschlusses fort.

Das Zurückschneiden einer Fichtenhecke sei eine Maßnahme der Verwaltung, über die die Wohnungseigentümer grundsätzlich mit Mehrheit gemäß § 21 Abs. 3 WEG beschließen könnten. Es handle sich hier um eine Instandhaltung des Gartens. Die Wohnungseigentümer hätten einen gewissen Ermessensspielraum für die Entscheidung, ob, wie oft und auf welche Höhe Hecken zurückgeschnitten werden sollten. Ein Zurückschneiden von Hecken sei nicht eine über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgehende "baulicheVeränderung" der Anlage; diese sei nämlich nur anzunehmen bei einer auf Dauer angelegten gegenständlichen Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums. Ob das Grundstück gegenständlich durch das Heckenschneiden verändert werde, könne offen bleiben, da § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht Anwendung finde, solange eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zuzuordnen sei (Verkehrsanschauung).

Ein vereinbartes Gartensondernutzungsrecht ändere an dieser Rechtslage nichts. Werde eine Gartenfläche zur Sondernutzung überlassen, so werde damit nach der Verkehrsanschauung auch die Befugnis übertragen - innerhalb eines gewissen Rahmens -, auch über die gärtnerische Gestaltung zu entscheiden. Es verstehe sich jedoch nicht von selbst, dass die Miteigentümer mit der Überlassung einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche zum Alleingebrauch sämtliche Verwaltungsbefugnisse aus der Hand gegeben hätten. Bestimmte Maßnahmen zur Ausgestaltung der Sache lägen jenseits der Grenze, von der an sie nicht mehr als Gebrauch im engeren Sinne, sondern als Verwaltung der Sache zu betrachten seien. Im vorliegenden Fall gehe der Sinn der Vereinbarung nicht dahin, dass den Miteigentümern das Recht genommen sein sollte, über die Ausgestaltung einheitlich angelegter Einfriedungsanlagen - hier: der Fichtenhecke - zu bestimmen. Entsprechende Befugnisse des Sondernutzungsberechtigten müssten besonders zum Ausdruck gebracht sein. Die Reichweite einer Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG sei nach dem Inhalt der jeweiligen Vereinbarung zu ermitteln. Auch eine zur Sondernutzung überlassene Fläche sei nach wie vor gemeinschaftliches Eigentum und behalte seine Bedeutung.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 02.05.1985, BReg 2 Z 48/84)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer