Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 3.3.2.2 Informationsbeschaffung/Selbstauskunft

Zunächst ist der Veräußerer der Sondereigentumseinheit verpflichtet, dem Zustimmungsberechtigten, also in aller Regel dem Verwalter, die erforderlichen Informationen zu übermitteln, um diesem die Grundlagen für seine Entscheidung zu schaffen.

Der Veräußerer muss sich diese Informationen vom potenziellen Erwerber geben lassen. Insoweit hat er ein Recht, vom Erwerber eine Selbstauskunft zu fordern.^[1] Freilich ist der potenzielle Erwerber nicht verpflichtet, die Selbstauskunft tatsächlich zu erteilen. Er geht dann aber das Risiko ein, dass die Zustimmung zur Veräußerung versagt wird. Eine verweigerte Selbstauskunft lässt nämlich durchaus den Schluss auf eine mangelnde wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Erwerbers zu.^[2]

Musterschreiben: Anforderung von Bonitätsnachweisen durch den Verwalter bei Veräußerung von Wohnungseigentum

[Anschrift des Veräußerers]

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Veräußerung Ihrer Sondereigentumseinheit Nr. __

Hier: Prüfung Zustimmungserklärung

Sehr geehrte(r) ______________________,

wie Ihnen bekannt ist, regelt die Gemeinschaftsordnung vom _______ in § __ das Erfordernis der Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Sondereigentumseinheiten. Insoweit bitte ich Sie zur Prüfung meiner Zustimmungserklärung, den Käufer aufzufordern, geeignete Unterlagen über seine Bonität vorzulegen. Hierbei kann es sich um Gehaltsnachweise, Einkommensteuerbescheide, Bonitätsauskünfte der Schufa oder Creditreform handeln. Bitte holen Sie eine Selbstauskunft beim Käufer ein.

Bitte reichen Sie die entsprechenden Unterlagen bis zum _______ bei mir ein, sodass eine zeitnahe Prüfung erfolgen kann.

Mit bestem Dank und freundlichen Grüßen

Unterschrift des Verwalters

Rechtsprechung

Ggf. Bilanzvorlage

Will eine neu gegründete GmbH eine Teileigentumseinheit erwerben, kann durchaus die Vorlage einer Bilanz gefordert werden, wenn ansonsten keine Informationen über sie zu erlangen sind.^[3]

Ggf. auch Schufa-Auskunft

Der Verwalter oder der anderweitig Zustimmungsverpflichtete können vom veräußernden Wohnungseigentümer durchaus auch die Vorlage aussagekräftiger Einkommensnachweise des Erwerbers und auch eine Schufa-Auskunft verlangen, wenn im Zeitpunkt des Zustimmungsersuchens bereits konkret absehbar ist, dass infolge notwendiger Sanierungsmaßnahmen in Millionenhöhe erhebliche finanzielle Belastungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen werden.^[4]

Was im Übrigen den Inhalt einer Selbstauskunft angeht, sind stets die Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Allerdings beschränken sich die Regelungen in Gemeinschaftsordnungen in der Praxis überwiegend darauf, die Veräußerungszustimmung vorzuschreiben, ohne nähere Details zu regeln. Welche Auskünfte sich der Veräußerer vom Erwerber geben lässt, bleibt also zunächst einmal ihm überlassen. Maßgeblich wird es auf seine finanzielle Leistungsfähigkeit ankommen. Nicht unwichtig sind allerdings auch nutzungsrelevante Informationen.

Praxis-Beispiel

Vereinbartes Verbot der Hundehaltung

Ist etwa in der Gemeinschaftsordnung ein Verbot der Hundehaltung geregelt oder existiert eine entsprechende anderweitige Vereinbarung der Wohnungseigentümer, so stellt die Absicht der Hundehaltung des Erwerbers oder die tatsächlich bereits bestehende Hundehaltung eine gemeinschaftswidrige Gefahr dar.

Im Übrigen aber können als Zustimmungsversagungsgründe nicht solche herangezogen werden, die den unverzichtbaren Kernbereich des Wohnungseigentums betreffen. Insoweit ist also etwa die Religionszugehörigkeit des Erwerbers oder die Tatsache, dass dieser ein Musikinstrument spielt, unbeachtlich. Weiter muss der Erwerber auch kein polizeiliches Führungszeugnis vorlegen und ist auch nicht etwa verpflichtet, eine Bonitätsauskunft einzuholen und vorzulegen, wenn nicht Sanierungsmaßnahmen in erheblichem Umfang anstehen.

Fehlende Beschlusskompetenz zur inhaltlichen Vorgabe einer Selbstauskunft

Fehlen – wie in aller Regel – nähere Vorgaben zum Inhalt einer Selbstauskunft in der Gemeinschaftsordnung, können die Wohnungseigentümer entsprechende Vorgaben nicht durch Beschluss regeln. Hierfür fehlt ihnen die Beschlusskompetenz. So auch – wie ebenfalls in aller Regel – keine Formvorschriften hinsichtlich einer Selbstauskunft vereinbart sind, kann diese grundsätzlich formlos erfolgen. Auch hier fehlt den Wohnungseigentümern jedenfalls die Kompetenz, bestimmte Formvorgaben durch Beschluss zu regeln.^[5]

[1] AG Ansbach, Urteil v. 19.9.2013, 3 C 710/13 WEG.

[2] OLG Hamburg, Beschluss v. 28.7.2004, 2 Wx 92/98.

[3] AG Bergheim, Urteil v. 2.8.2013, 29a C 98/12.

[4] LG Köln, Beschluss v. 8.9.2014, 29 T 96/14.

[5] AG Nürnberg, Urteil v. 23.1.2015, 14 C 4961/14 WEG.