Gemeindliche Vorkaufsrechte werden wichtiger

Vertragliches Vorkaufsrecht

Vorkaufsrechte kennen wir aus dem Zivilrecht. Sie werden vertraglich begründet und geben den Berechtigten das Recht, in einen Kaufvertrag zwischen Dritten einzusteigen. Nach § 504 BGB kann ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden, wenn der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag geschlossen hat. Der Eintritt in den Kaufvertrag erfolgt zu den Konditionen, die im Kaufvertrag festgelegt wurden.

Gesetzliches Vorkaufsrecht

Neben dem zivilrechtlichen, durch Vertrag begründeten Vorkaufsrecht, kennt unsere Rechtsordnung eine ganze Reihe gesetzlicher Vorkaufsrechte, deren Entstehung nicht an eine vorherige, privatrechtliche Übereinkunft gebunden ist. Im Baurecht sind das die Vorkaufsrechte der Gemeinden, nämlich das allgemeine Vorkaufsrecht des § 24 BauGB und das durch eine spezielle Satzung begründete besondere Vorkaufsrecht des § 25 BauGB. In Zeiten der Baulandknappheit richtet die Politik ihre Aufmerksamkeit auf das Vorkaufsrecht, weil sie darin einen Weg sieht, dass die Gemeinden zu mehr Bauland kommen. Im Entwurf eines Baulandmobilisierungsgesetzes, das die Bundesregierung dem Bundestag zugeleitet hat, sind mehrere Vorschriften zur Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts enthalten. So soll in § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB klargestellt werden, dass auch die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde zu den Gründen des Wohls der Allgemeinheit gehört, der die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen kann. Zum anderen soll in § 24 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BauGB geregelt werden, dass Innenentwicklung ein Allgemeinwohlgrund sein kann, der die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen kann. Weiterhin soll in § 24 BauGB auch ein Vorkaufsrecht der Gemeinde für den Fall eingeführt werden, dass auf einem zu veräußernden Grundstück ein städtebaulicher Missstand besteht.

Geplante Vorkaufsrechte

In § 25 Abs. 1 BauGB wird ferner ein neues Vorkaufsrecht für unbebaute und brachgefallene Grundstücke in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten eingeführt.

BVerwG erleichtert Erlass von Vorkaufssatzungen

Auch die Rechtsprechung setzt inzwischen die Hürden für den Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung sehr niedrig an. In § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB heißt es, dass die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, durch Satzung ein Vorkaufsrecht einführen kann. Das Bundesverwaltungsgericht sagt jetzt, dass es für den Erlass einer Vorkaufssatzung keiner förmlich konkretisierten Planungsabsichten bedarf. Auch informelle Planungen können demnach die Gemeinde zum Erlass einer Vorkaufssatzung berechtigen. Wie konkret die in Betracht zu ziehenden städtebaulichen Maßnahmen bezeichnet werden müssen, hängt nach dem Bundesverwaltungsgericht maßgebend von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.

(BVerwG, Beschluss v. 19.12.2018, 4 BN 42.18)