Gemeinschaftlicher Heizungskeller, Balkonverfliesung in Eigenleistung und Unterrichtungsanforderungen für Wirtschaftsplan

Leitsatz

• Gültige Beschlussfassung auf eingeschränktes Betretungsrecht des gemeinschaftlichen Heizungskellers

  In Eigenleistung eigentümerseits vorgenommene Balkonverfliesung muss optisch und technisch einwandfrei ausgeführt werden

  Unterrichtung über Jahresabrechnungen vor Beschlussfassung nicht auch auf Wirtschaftspläne anzuwenden

  Vorliegend verneinte Zwangsabberufung des Verwalters

Normenkette

§ 15 WEG, § 26 WEG, § 27 WEG, § 28 WEG

Kommentar

1. Die Eigentümergemeinschaft kann im Rahmen ordnungsgemäßen Gebrauchs nach § 15 Abs. 1 und 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss die Befugnis des Betretens eines gemeinschaftlichen Heizungsraumes einschränken oder gar ausschließen. Ein kontrollierter Zugang ist hier schon deshalb gerechtfertigt, wenn die Gefahr möglicher Manipulationen besteht. Durch diese Beschränkung des Mitgebrauchs wird dem einzelnen Eigentümer nur der unkontrollierte Zugang zum Heizraum verwehrt, nicht aber die Möglichkeit genommen, die Anlage nach Rücksprache und dem Beisein des Verwalters - ggf. auch mit einem Fachmann - zu besichtigen.

2. Hat ein Eigentümer vereinbarungsgemäß seinen Balkon in Eigenleistung verfliest, müssen solche Arbeiten optisch und technisch einwandfrei ausgeführt werden. Ist - wie hier - der Zustand der Verfliesung auf einem Balkon optisch unsauber und begünstigt er das Eindringen von Feuchtigkeit und Ungeziefer, kann die Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss den Verwalter ermächtigen, die ordnungsgemäße Ausführung der Fliesenarbeiten gerichtlich durchzusetzen.

3. Die Übermittlung auch sämtlicher Einzelabrechnungen an alle Eigentümer vor einer Versammlung ist nach Meinung des Senats nur in bestimmten Fällen erforderlich (Klarstellungsentscheidung vom 24. 9. 1996, WM 1997, 62). Diese Rechtsprechung bezieht sich allerdings allein auf die Erstellung von Jahresabrechnungen gem. § 28 Abs. 3 WEG. Ein Wirtschaftsplan ist lediglich ein Haushaltsvorschlag, der die geschätzten Einnahmen und Ausgaben enthält und damit nicht denselben (Unterrichtungs-)Anforderungen unterliegt, die für eine Jahresgesamtabrechnung gelten.

4. Vorliegend wurde auch die antragstellerseits begehrte Zwangsabberufung des Verwalters mangels eines wichtigen Grundes abgelehnt.

Link zur Entscheidung

( OLG Köln, Beschluss vom 08.11.1996, 16 Wx 215/96= WM 12/1997, 696)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

1.Verständlicherweise muss ein Heizraum grundsätzlich verschlossen bleiben, damit die dort heutzutage oft hochempfindliche Technik nicht von Fachunkundigen gestört oder gar beschädigt werden kann. Nur für den Notfall sollte hier vor dem Heizraum ein Schlüsselkasten hinter Glas angebracht sein. Ansonsten dürfte das Betreten nur dem Verwalter, Hausmeister und einer nach entsprechender Verordnung eingewiesener Bewohnerperson gestattet sein.

2.Was die eigenständige Verfliesung eines Balkons betrifft, handelt es sich hier um eine grundsätzlich zulässige Maßnahme im Bereich des Sondereigentums; ein solcher Fliesen-Oberflächenbelag ist Sondereigentum, wird also nicht Gemeinschaftseigentum. Allerdings hat - wie der Senat richtig ausführt - die Verfliesung in optisch und technisch einwandfreier Weise ausgeführt zu werden, d.h. insbesondere ohne Schadensrisiken für darunter liegende gemeinschaftliche Bauteile und Schutzschichten. Widrigenfalls bestehen hier Ansprüche der Gemeinschaft insbesondere nach § 14 WEG oder gar nach § 1004 BGB (im Rahmen des gesetzlichen Schuldverhältnisses unter Eigentümern). Ein aufgebrachter Fliesen-Oberflächenbelag kann allerdings grundsätzlich nicht die Funktion einer Feuchtigkeitssperrschicht erzeugen, da bekanntlich Verfugungen oberflächenwasserdurchlässig sind. Die ggf. erforderliche Schaffung einer Feuchtigkeitssperrschicht in wannenartiger Ausbildung betrifft das Gemeinschaftseigentum und ist grundsätzlich Instandsetzungsangelegenheit der Gesamtgemeinschaft. Es versteht sich allerdings auch von selbst, dass jeder Balkon- und Terrasseneigentümer seinen Oberboden stets in ordnungsgemäßem pfleglichen Zustand zu erhalten hat, um Schadensfolgerisiken für das Gemeinschaftseigentum an diesen Bauteilen auszuschließen. Vermoosung, Unkraut und Wurzelbildung durch die Fugen kann die gemeinschaftliche Bausubstanz erheblich schädigen und zu Abwehransprüchen gegen Sondereigentümer führen, die ihre Oberböden auf Balkonen und auch Terrassen entgegen § 14 WEG nicht ständig säubern und pflegen. Der in dieser Entscheidung dargestellte Sachverhalt der Senatsentscheidung lässt nicht ganz klar erkennen, ob auch vorgenannte Grundsätze berücksichtigt wurden. Keine Frage ist in diesem Zusammenhang, dass ein Eigentümer, der seine Balkonverfliesung vielleicht unfachmännisch in Eigenleistung erbringt, besonders darauf achten muss, auch die Anschlüsse zur Hausfassade und zu Brüstungsmauern (jeweils Gemeinschaftseigentum) ordnungsgemäß zu erstellen, da andernfalls von u.U. haftungsrelevanter Gefährdung oder gar Beschädigung von gemeinschaftlichen Bauteilen auszugehen ist.