Gerichtliches Verfahren in Mietsachen

Zusammenfassung

Überblick

Das gerichtliche Verfahren in Mietstreitigkeiten ist für Wohnraum- und Geschäftsraummiete unterschiedlich geregelt.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über dessen Bestand (z. B. für Räumungsklagen) ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Räume befinden, sowohl sachlich, d. h. auch bei Streitwerten über 5.000 EUR (§ 23 GVG), als auch örtlich (§ 29a Abs. 1 ZPO) ausschließlich zuständig. Dies gilt auch dann, wenn sich der auf Räumung und Zahlung einer Nutzungsentschädigung verklagte Mieter auf einen (mündlich geschlossenen) Wohnraummietvertrag beruft.^[1] Eine abweichende Gerichtsstandsvereinbarung ist daher unzulässig (§ 40 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 8.11.2007, I-24 U 117/07, WuM 2007 S. 712.

1 Zuständigkeit der Gerichte

Die Zuordnung eines Mietobjekts als Wohnraum richtet sich nach dem vereinbarten, vom Mieter verfolgten Vertragszweck, nicht nach einer möglicherweise hiervon abweichenden tatsächlichen Nutzung. Unter Wohnraum ist jeder zur dauernden privaten Nutzung im Sinne der Führung eines Haushalts bestimmter Raum zu verstehen.^[1]

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume sind für Streitigkeiten zwischen den Mietparteien, insbesondere auch über Räumung, Überlassung und Benutzung der Mieträume, die Amtsgerichte sachlich nur dann zuständig, wenn der Streitwert 5.000 EUR nicht übersteigt; anderenfalls sind die Landgerichte zuständig. Örtlich – und zwar ausschließlich – zuständig ist auch bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume das Gericht, in dessen Bezirk sich die Räume befinden (§ 29a Abs. 1 ZPO).

Diese Sondervorschrift über den ausschließlichen Gerichtsstand ist nach § 29a Abs. 2 ZPO i. V. m. § 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB bei den nachfolgend aufgezählten Mietverhältnissen nicht anzuwenden mit der Folge, dass sich der Gerichtsstand insofern nach den allgemeinen Vorschriften bestimmt:

• Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
• Bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.
• Bei Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.

Unter die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts fallen bei Wohnraummietverhältnissen insbesondere folgende Verfahren:

• Räumungsklagen
• Klagen auf Fortsetzung des Mietverhältnisses
• Klagen auf Erfüllung des Mietvertrags
• Klagen auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete
• Klagen auf Zahlung von Mietrückständen
• Klagen auf Schadensersatz ohne Rücksicht auf die Höhe der Forderung
• Klagen auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Mietverhältnisses oder Untermietverhältnisses
• Klagen auf Rückzahlung mietpreisrechtlich nicht geschuldeter Leistungen.^[2]

Auch für Rechtsstreitigkeiten wegen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten aus Wohnraummietverhältnissen (z. B. Vernachlässigung von Räum- und Streupflicht) ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk der Wohnraum gelegen ist.^[3]

[1] OLG Frankfurt/M., Urteil v. 4.4.2008, 2-U 214/07, ZMR 2009 S. 198.

[2] BGH, RE v. 11.1.1984, VIII ZR 255/82, WuM 1984 S. 119.

[3] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 4.7.2005, I-24 W 20/05, MDR 2006 S. 327.

2 Rechtsmittel

Die Berufung gegen ein im ersten Rechtszug erlassenes Endurteil ist zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 600 EUR übersteigt (Berufungssumme). Bei einer geringeren Beschwer ist die Berufung nur zulässig, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert (§ 511 Abs. 2, 4 ZPO).

Hinweis

Berufung mittels Schriftsatz

Die Berufung ist durch Schriftsatz einzulegen; dazu genügt Telefax, nicht aber eine E-Mail, da ein elektronisches Dokument nicht die für bestimmte Schriftsätze vorgeschriebene Schriftform wahrt.^[1]

Der Rechtsentscheid wurde durch das Zivilprozessreformgesetz vom 27.7.2001 (BGBl I S. 1887 ff.) mit Wirkung ab 1.1.2002 abgeschafft.

Lässt ein Amtsgericht die Berufung gegen seine Entscheidung nicht zu, obwohl zu der streitigen entscheidungserheblichen Rechtsfrage^[2] divergierende veröffentlichte Entscheidungen vorliegen, verletzt es den Anspruch auf den gesetzlichen Richter. Die Divergenzlage muss sich dem Gericht u. a. dann aufdrängen, wenn eine divergierende Entscheidung in einem Standardkommentar zum BGB (z. B. Palandt) nachgewiesen ist.^[3]

[1] BGH, Beschluss v. 4.12.2008, IX ZB 41/08, GE 2009 S. 116.

[2] hier: ob der Vermieter den verspäteten oder nicht erfolgten Zu...