Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 27 WEG
Kommentar
1. In der Wohnung des Antragstellers unter einem Flachdach traten Wasserschäden auf. Der Eigentümer verklagte den Verwalter und die restlichen Eigentümer auf Ersatz der von ihm im Zusammenhang mit dem Schadensfall aufgewendeten Kosten in Höhe von insgesamt DM 15.085,- (DM 6.430,- für vorgenommene Abdichtungsarbeiten am Flachdach und DM 8.654,- für Renovierungsarbeiten in seiner Wohnung). Ein Sachverständiger hatte festgestellt, dass die Kiesabdeckung auf dem Dach stark verunreinigt sei und sich in Bereichen mit hohem Sandanteil (und hohem Feuchtigkeitsgehalt) organischer Bewuchs ausgebildet habe; auch bei den Entlüftungsrohren sei die Gefahr des Eindringens von Wasser vorhanden .
Die empfohlene umfassende Sanierung des Daches wurde von der Gemeinschaft daraufhin beschlossen und nachfolgend vorgenommen. Der Antragsteller vertrat die Auffassung, dass ihm der Verwalter aus positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrages auf Kostenersatz hafte (wegen nicht ordnungsgemäßer Wartung), ebenso wurden von ihm die restlichen Eigentümer in den beiden ersten Instanzen als für den Wasserschaden verantwortlich in Anspruch genommen.
In I. Instanz wurden die restlichen Eigentümer verurteilt, dem Antragsteller die für die Reparaturarbeiten am Dach aufgewendeten Kosten abzüglich des auf ihn entfallenden Anteils als Aufwendungsersatz in einer Gesamthöhe von DM 5.875,- zu erstatten.
In der Erstbeschwerdeinstanz kam es dann zu einem weiteren Sachverständigengutachten, in dem zusammenfassend festgestellt wurde, dass der Wassereintritt alternativ oder kumulativ auf Undichtigkeiten der Dacheindichtung am Rande des Bodeneinlaufes, am Abflussrohr, am Lüftungsschacht, an einer anderen benachbarten oder entfernteren Dachdurchdringung oder Undichtigkeit infolge von Durchwurzelungen sowie durch Kondensatwasserbildung am Abflussrohr in der Zwischendecke zurückzuführen sei. Wegen der zwischenzeitlichen Sanierung des Daches sei eine konkrete Benennung der Ursachen nicht möglich gewesen. Nach den vorliegenden Erkenntnissen hätten die Wassereinbrüche auch bei der Durchführung von jährlichen Wartungen wahrscheinlich wegen der vorhandenen Kiesschüttung wohl nicht erkannt werden können und seien somit wohl auch nicht vermeidbar gewesen.
Das LG hat in einem Teil- und Grundbeschluss die Haftung des Verwalters dem Grunde nach anerkannt mit dem Bemerken, dass er keine Beschlussfassung der Versammlung über den Abschluss eines Dachwartungsvertrages herbeigeführt habe. Bezüglich der Kausalität zwischen dieser Pflichtverletzung und den Wassereinbrüchen sei eine Beweislastumkehr anzunehmen.
Die Rechtsbeschwerde hatte insoweit Erfolg, da eine Umkehr der Beweislast zu Lasten des Verwalters nicht angenommen werden durfte.
2. Die Anwendung von Beweislastregeln ist dem materiellen Recht zuzuordnen und damit auch in der Rechtsbeschwerdeinstanz überprüfbar.
Ein geschädigter Eigentümer, der den (früheren) Verwalter auf Schadenersatz in Anspruch nimmt, trägt grundsätzlich und insbesondere dann, wenn eine Vielzahl von Ursachen alternativ oder kumulativ kausal geworden sind, die Beweislast für die Kausalität zwischen konkreter Pflichtverletzung und Schaden.
Die Beweislastverteilung stellt eine generalisierende Risikozuweisung aufgrund normativer Bewertung eines bestimmten Rechtsverhältnisses dar. Ein Geschädigter trägt grundsätzlich auch für die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden die Beweislast (vgl. auch BGH, NJW 75, 685, 686). Von diesem Grundsatz ist nur dann abzuweichen, wenn entweder die objektive Pflichtwidrigkeit den Geschädigten typischerweise bezüglich des Ursachenzusammenhangs in Beweisnot bringt (BGH, NJW 88, 200, 203), wie dies beispielsweise bei der Verletzung berufsbezogener Aufklärungs- und Dokumentationspflichten angenommen werden kann, oder nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises eine bestimmte Schadensfolge typischerweise durch eine bestimmte Pflichtverletzung hervorgerufen wird (vgl. z.B. BGH, NJW 80, 2186, 2187), oder wenn sich der Schadensfall in einem allein vom Pflichtigen beherrschten Gefahrenbereich ereignet hat (BGH, NJW 68, 2240). Da die Abwälzung des Beweisrisikos auf einen Schuldner im Ergebnis zu einer erheblichen Haftungsverschärfung führt, kann eine Beweislastverlagerung nur dann angenommen werden, wenn die gesetzliche und vertragliche Regelung des Rechtsverhältnisses eine solche Haftungsverschärfung begründet. Der Normzweck der Regelung muss also gerade die Haftungsverschärfung erfordern, d.h. die Pflicht muss gerade auch deshalb bestehen, um die Beweisnot des Geschädigten zu verhindern. Die Beweislastverlagerung nach den Regeln des Anscheinsbeweises führt dagegen nicht zu einer Haftungsverschärfung, sondern bezieht nur allgemeine Erfahrungssätze in die Bewertung einer bestimmten Beweissituation ein.
Keine dieser drei von der Rechtsprechung anerkannten Fallgruppen zur Beweislastumkehr liegt nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts hier vor. Im Zeitpunkt des Schadenseintritts hätte i....