Geschäftsraummietverhältnis - gesetzliche Regelungen / 2.4.3.1 Form

Die Kündigung eines Geschäftsraummietverhältnisses ist formlos möglich.

Achtung

Zugangsnachweis bei Telefax oder E-Mail

Die Kündigung kann also auch mündlich, per Telefax oder per E-Mail erklärt werden. Diese Kündigungsformen sind allerdings wegen der damit verbundenen Schwierigkeiten beim Nachweis des Zugangs nicht zu empfehlen.

Wird die Kündigung in Papierform übermittelt, so geht sie zu, wenn sie dem Empfänger übergeben oder in dessen Briefkasten eingeworfen wird. Bei einer Übermittlung per Telefax oder per E-Mail geht die Kündigung nur zu, wenn der Empfänger zum Ausdruck gebracht hat, dass er diese Übermittlungsform akzeptiere. Hierzu genügt es, wenn der Adressat seine Fax-Nummer oder E-Mail-Adresse bekannt gegeben hat. In diesem Fall geht eine per Fax übermittelte Erklärung zu, wenn der Text vom Empfangsgerät ausgedruckt wird.^[1] Eine durch E-Mail übermittelte Kündigung geht zu, wenn es dem Empfänger möglich ist, den Text auf seinem Bildschirm lesbar zu machen. Eine durch E-Mail übermittelte Kündigung geht dem Empfänger zu, wenn sie in seiner Mailbox oder der seines Providers abrufbar gespeichert ist.

Achtung

Beweislast für Zugang bei Telefax oder E-Mail

Beweispflichtig für den Zugang ist der Kündigende. Bei einer durch Telefax übermittelten Erklärung kann der Beweis des Zugangs nicht mit dem Tagesberichtsausdruck des Geräts über die Sende- und Empfangsvorgänge geführt werden, weil nicht auszuschließen ist, dass der Sendevorgang durch ein defektes Empfangsgerät, durch eine Minderung der Leitungsqualität oder durch Unterbrechungen mittels Kontaktöffnungen im Telefonnetz gestört worden ist.^[2] Für Unterbrechungen oder Störungen im öffentlichen Netz muss der Kündigende das Risiko tragen.^[3]

Vergleichbare Beweislastgrundsätze gelten für die per E-Mail übermittelte Erklärung.

Wichtig

Großes Praxisproblem: Zugang wichtiger Schreiben

Es ist schon erstaunlich, wie viele wichtige Schreiben angeblich nicht zugehen. Die Beweislast, dass die Kündigung zugegangen ist, liegt beim Vermieter. Deshalb sollte er insofern keine Fehler machen.

Der beste und sicherste Weg: Einwurf in den Hausbriefkasten durch einen Zeugen, der auch den Inhalt des Schreibens kennen muss.

Dann geht das Schreiben zu, wenn nach Verkehrsanschauung mit Kenntnisnahme zu rechnen ist. Im Einzelnen ist vieles streitig. Teilweise wird daher Zugang am gleichen Tag bei Einwurf bis 18.00 Uhr angenommen (sehr streitig). Danach oder nach Schluss der Geschäftszeiten eingeworfene Briefe gehen am nächsten Tag zu.

In zahlreichen Mietverträgen über Geschäftsräume ist vereinbart, dass die Kündigung "durch eingeschriebenen Brief" zu erfolgen habe. Bei solchen Klauseln ist § 309 Nr. 13 BGB zu beachten. Danach ist eine Bestimmung unwirksam, durch die Erklärungen, die dem Verwender gegenüber abzugeben sind, an besondere Zugangserfordernisse gebunden werden. Hierzu zählt auch die Vereinbarung der Übermittlung durch eingeschriebenen Brief. Daraus folgt, dass die fragliche Klausel nur dann formularmäßig vereinbart werden kann, wenn der Mietvertrag mit einem Unternehmer abgeschlossen ist (§ 310 Abs. 1 BGB). Davon abgesehen ist die Klausel nur wirksam, wenn sie individualvertraglich vereinbart ist.

Eine solche Vereinbarung kann unterschiedlich ausgelegt werden. Im Regelfall ist davon auszugehen, dass die Übermittlung einer Kündigung durch eingeschriebenen Brief lediglich der Beweissicherung dient. Nach dieser Auslegung hat die Nichtbeachtung der Übermittlungsform keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Erklärung. Es muss lediglich feststehen, dass die Kündigung dem Empfänger zugegangen ist. Denkbar ist aber auch, dass die Übermittlung per Einschreiben Voraussetzung für die Wirksamkeit der Erklärung sein soll. Eine solche Auslegung ist möglich, wenn dieser Vertragszweck in der Klausel deutlich zum Ausdruck kommt. Nach h. M. spricht die Vermutung für die Beweisfunktion.^[4]

Hinweis

Beweisfunktion bei Einschreiben

Die Klausel "Die Kündigung muss durch eingeschriebenen Brief erfolgen" hat nur Beweisfunktion.

Hinweis

Einschreiben als Wirksamkeitsvoraussetzung

Die Klausel "Die Kündigung ist nur wirksam, wenn sie durch eingeschriebenen Brief erfolgt" begründet dagegen eine Wirksamkeitsvoraussetzung.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 3.6.1987, IVa ZR 292/85, NJW 1987, 2586; NJW 1994, 1881; BGH, Beschluss v. 4.5.1994, XII ZB 21/94, NJW 1994, 2097.

[2] BGH, NJW 1995, 665; KG Berlin, NJW 1994, 3172; OLG München, NJW 1993, 2447; OLG Dresden, NJW-RR 1994, 1485; a. A. LG Hamburg, NJW-RR 1994, 1486; s. auch Ebnet, in NJW 1992, 2985, 2990.

[3] BGH, a. a. O.

[4] Erman/Jendrek, § 564 BGB Rn. 11; Grapentin, in Bub/Treier, Rn. IV 13; Palandt/Heinrichs, § 125 BGB Rn. 12; Schmidt-Futterer/Blank, § 542 BGB Rn. 73; Soergel/Heintzmann, § 564 BGB Rn. 26; Staudinger/Sonnenschein, § 564 BGB Rn. 88; Sternel, Rn. VI 44; Wolf/Eckert/Ball, Rn. 889.

[5] OLG Naumburg, Urteil v. 15.4.1999, 7 U 94/98, WuM 2000, 117.