Gewerbemiete – Ladenöffnungszeit in einem Einkaufszentrum

Leitsatz

Die in einem Mietvertrag über Ladenräume in einem Einkaufszentrum verwendete Klausel "Das Geschäftslokal ist im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen mindestens so lange offen zu halten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihre Geschäfte offen hält" verstößt gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB), wenn in den Mietverträgen mit der Mehrzahl der anderen Mieter vereinbart ist, dass dem Vermieter hinsichtlich der Öffnungszeiten ein Weisungsrecht zusteht (im Anschluss an BGH, Urteil v. 16.5.2007, XII ZR 13/05).

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB

Kommentar

Zwischen dem Eigentümer eines Einkaufszentrums und dem Betreiber eines großen Textil- und Bekleidungsgeschäfts bestand ein Mietvertrag über Ladenräume. Hinsichtlich der Ladenöffnungszeiten war in dem Formularmietvertrag Folgendes geregelt: "Das Geschäftslokal ist im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen mindestens so lange offen zu halten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihre Geschäfte offen hält."

Neben dem großen Textil- und Bekleidungsgeschäft wurden in dem Einkaufszentrum weitere kleinere Einzelhandelsgeschäfte betrieben. Die Mietverträge mit diesen Mietern enthielten ebenfalls diese Klausel über die Ladenöffnungszeiten. Zusätzlich war in deren Mietverträgen vereinbart: "Dem Vermieter bleibt die abschließende Festlegung der Ladenöffnungszeiten vorbehalten."

Nach Vertragsschluss wurde das Ladenschlussgesetz geändert. Unter anderem wurde die Öffnungszeit an Samstagen bis 20.00 Uhr verlängert. Von der Verlängerung der Öffnungszeit machten 32 der insgesamt 49 Mieter Gebrauch. Der Betreiber des Textil- und Bekleidungsgeschäfts schloss sein Geschäft weiterhin um 18.00 Uhr. Der Eigentümer des Einkaufszentrums hat die Ansicht vertreten, dass auch dieser Mieter aufgrund der mit ihm vereinbarten Klausel die erweiterte Öffnungszeit beachten muss.

Der BGH führt aus, dass die Klausel über die Ladenöffnungszeit gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) verstößt. Nach dieser Bestimmung ist eine Klausel unwirksam, wenn sie "nicht klar und verständlich ist". Die Vorschrift enthält auch ein Täuschungsverbot. Der Vertragspartner des Klauselverwenders darf durch die Klausel nicht in die Irre geleitet werden. Vorliegend erweckt die in dem Vertrag mit dem Betreiber des Textil- und Bekleidungsgeschäfts verwendete Klausel den Eindruck, dass die Mieter über die Öffnungszeit entscheiden können. Aus dem in den Verträgen mit den jeweiligen Kleinmietern enthaltenen Zusatz folgt jedoch, dass der Vermieter gegenüber diesen Mietern ein Weisungsrecht besitzt. Damit habe der Betreiber des Textil- und Bekleidungsgeschäfts nicht rechnen müssen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 07.05.2008, XII ZR 5/06BGH, Urteil v. 7.5.2008, XII ZR 5/06, Grundeigentum 2008, 1049