Ladenräume in einem Einkaufszentrum - Klausel über die Ladenöffnungszeit ist unwirksam

Leitsatz

Die in einem Mietvertrag über Ladenräume in einem Einkaufszentrum verwendete Klausel "Der Mieter wird das Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen mindestens so lange offenhalten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihre Geschäfte offenhält"“ verstößt gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB), wenn in den Mietverträgen mit der Mehrzahl der anderen Mieter vereinbart ist, dass dem Vermieter hinsichtlich der Öffnungszeiten ein Weisungsrecht zusteht.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 307

Kommentar

Zwischen dem Eigentümer eines Einkaufszentrums und dem Betreiber eines großen Textil- und Bekleidungsgeschäfts bestand ein Mietvertrag über Ladenräume. Hinsichtlich der Ladenöffnungszeiten war in dem Formularmietvertrag Folgendes geregelt: "Der Mieter wird das Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen mindestens so lange offenhalten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihre Geschäfte offenhält."

Neben dem großen Textil- und Bekleidungsgeschäft wurden in dem Einkaufszentrum weitere 43 kleinere Einzelhandelsgeschäfte betrieben. Die Mietverträge mit diesen Mietern enthielten ebenfalls diese Klausel über die Ladenöffnungszeiten. Zusätzlich war in diesen Mietverträgen vereinbart: "Dem Vermieter bleibt die abschließende Festlegung der Ladenöffnungszeiten vorbehalten."

Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses sah das Ladenschlussgesetz an Samstagen eine Öffnungszeit bis 18.00 Uhr vor. Im Jahr 1996 wurde die Öffnungszeit an Samstagen bis 20.00 Uhr verlängert. Von der Verlängerung der Öffnungszeit machten 39 der insgesamt 44 Mieter Gebrauch. Der Betreiber des Textil- und Bekleidungsgeschäfts schloss sein Ladengeschäft weiterhin um 18.00 Uhr. Der Eigentümer des Einkaufszentrums hat die Ansicht vertreten, dass auch dieser Mieter aufgrund der mit ihm vereinbarten Klausel die erweiterte Öffnungszeit beachten muss.

Der BGH führt aus, dass die Klausel über die Ladenöffnungszeit gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) verstößt. Nach dieser Bestimmung ist eine Klausel unwirksam, wenn sie "nicht klar und verständlich ist". Die Vorschrift enthält auch ein Täuschungsverbot. Der Vertragspartner des Klauselverwenders darf durch die Klausel nicht in die Irre geleitet werden. Vorliegend erweckt die in dem Vertrag mit dem Betreiber des Textil- und Bekleidungsgeschäfts verwendete Klausel den Eindruck, dass die Mieter über die Öffnungszeit entscheiden können. Aus dem in den Verträgen mit den jeweiligen Kleinmietern enthaltenen Zusatz folgt jedoch, dass der Vermieter gegenüber diesen Mietern ein Weisungsrecht besitzt. Damit habe der Betreiber des Textil- und Bekleidungsgeschäfts nicht rechnen müssen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 16.5.2007, XII ZR 13/05