Gewerbemiete: Minderung berechnen, wenn tatsächliche Nutzfläche von Vertragsfläche abweicht

Leitsatz

Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004 S. 1947 und v. 10.3.2010, VIII ZR 144/09, NJW 2010 S. 1745).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 536

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer Gaststätte zu einer Monatsmiete von 5.840 EUR. Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen besteht der Mietgegenstand aus den Gasträumen (ca. 87 qm) sowie einem "darunter liegenden Keller/Lager (2 Räume, ca. 110 qm)". In dem Mietvertrag ist bestimmt, dass die vermietete Fläche "als mit 197 qm vereinbart" gilt. Tatsächlich beträgt die Fläche der Gasträume lediglich 85,68 qm und die Fläche der Kellerräume lediglich 53,93 qm. Hieraus errechnet sich eine Gesamtfläche von 139,61 qm. Die Differenz zur Vertragsfläche beträgt mithin 57,39 qm. Dies entspricht einer Abweichung von ca. 29 %.

Der Mieter nimmt den Vermieter auf Rückzahlung eines Teils der Miete in Anspruch. Das Berufungsgericht hat die Minderungsquote auf 29 % bemessen und den Vermieter entsprechend verurteilt.

Der BGH hat das Urteil aufgehoben: Nach seiner Rechtsprechung ist bei der Miete von Wohn- oder Gewerberäumen ein Mangel anzunehmen, wenn die Wohn- oder Nutzfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (für die Wohnraummiete: BGH, Urteile v. 24.3.2004, VIII ZR 133/03, GE 2004 S. 683 und ...