Der Mieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos, d. h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die fristlose Kündigung erfordert nicht, dass der Mieter im Kündigungsschreiben darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit der Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der im Gesetz aufgeführten Tatbestände (z. B. Nichtgewähren oder Entziehen des vertragsgemäßen Gebrauchs) vorliegt. Mit dieser Regelung, die durch das Mietrechtsreformgesetz 2001 eingefügt worden ist, wurde klargestellt, dass ein Mietverhältnis nicht nur bei schuldhaften Vertragsverletzungen des Vertragspartners, sondern auch bei nicht schuldhaftem Verhalten gekündigt werden kann. Voraussetzung für die Kündigung ist somit nicht in erster Linie ein schuldhaftes Verhalten, sondern vielmehr die Unzumutbarkeit für den Vertragspartner.
Dabei können Umstände aus der Sphäre des Mieters keinen wichtigen Grund darstellen z. B. weil die Wohnung zu klein oder zu teuer geworden ist. Gleiches gilt für Umstände, die der Mieter selbst herbeigeführt hat. Auch der Mieter eines Geschäftslokals ist grundsätzlich nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn sich die Ertragslage verschlechtert hat.
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