Gewerbliche Weitervermietung: Welches Recht gilt?

Leitsatz

1. Die Parteien können vertraglich vereinbaren, dass auf ein Gewerbemietverhältnis die besonderen Vorschriften über die Wohnraummiete anzuwenden sind. Hierfür genügt es allerdings nicht, dass der schriftliche Mietvertrag als "Wohnraummietvertrag" bezeichnet wird.
2. Werden mehrere Mietgegenstände aufgrund jeweils selbstständiger Verträge vermietet, so kann der Vermieter im Fall einer unpünktlichen Mietzahlung die Kündigung auf einzelne Verträge beschränken.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 535, 565

Kommentar

Zwischen dem Eigentümer eines Hauses und dem Mieter bestehen insgesamt 9 separate Mietverträge über Apartments zu einer Monatsmiete von insgesamt ca. 10.000 EUR. Die jeweiligen Mietverträge tragen jeweils die Überschrift "Mietvertrag über Wohnraum". Jedoch ist zwischen den Parteien vereinbart, dass der Mieter die Apartments nicht selbst als Wohnung nutzen, sondern an einzelne Wohnungsnutzer weitervermieten soll.

Der Eigentümer hat 2 der insgesamt 9 Mietverträge wegen unpünktlicher Mietzahlung gekündigt und Räumungsklage erhoben.

1 Gewerbliche Zwischenvermietung

Die Entscheidung hing u.a. davon ab, ob auf die Mietverträge Wohnraum- oder Gewerbemietrecht anzuwenden ist. Mietverhältnisse über Wohnraum sind nach der Terminologie des BGB solche Mietverhältnisse über Räume, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Maßgeblich sind hierbei die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen. Wohnraummiete liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Sind die Räume dagegen zur Weitervermietung bestimmt, liegt ein gewerbliches Mietverhältnis vor.

Jedoch können die Parteien vertraglich vereinbaren, dass auf ein Gewerbemietverhältnis die besonderen Vorschriften über die Wohnraummiete anzuwenden sind. Fraglich ist, ob es hierfür genügt, wenn der schriftliche Mietvertrag als "Wohnraummietvertrag" bezeichnet wird. Dies ist nach Ansicht des Gerichts nicht der Fall. Durch die gewählte Bezeichnung komme nur zum Ausdruck, dass die Mietsache nur zu Wohnzwecken benutzt werden darf.

2 Kündigung bei gewerblicher Zwischenmiete

Die fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung richtet sich nach § 543 Abs. 1 BGB. Danach setzt die Kündigung voraus, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Hier hat der Vermieter nicht sämtliche Verträge, sondern nur 2 der insgesamt 9 Verträge gekündigt. Der Mieter hat hieraus abgeleitet, dass dem Vermieter auch die Fortsetzung der beiden gekündigten Verträge zuzumuten sei.

Das Gericht teilt diese Ansicht nicht: Werden mehrere Mietgegenstände aufgrund jeweils selbstständiger Verträge vermietet, so ist "die Gestaltungsmöglichkeit (der Vermieterin) nicht dahingehend eingeschränkt, dass sie entweder alle Mietverträge kündigen kann oder keins".

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt/M., Urteil v. 16.6.2010, 2 U 220/09, ZMR 2011 S. 120